您好，房地產(chǎn)企業(yè)在預售房子時收到預收賬款，要先預繳增值稅，計算公式為：預收款/(1%2B9%)*3%，比如收到100萬元預收款，就預繳1000000/(1%2B9%)*3%＝27522.94元增值稅；然后按這個預繳增值稅金額計提城建稅、教育費附加和地方教育費附加，比如分別按7%、3%、2%計算，附加合計＝27522.94*(7%%2B3%%2B2%)＝3302.75元，這部分在當期就要確認進 稅金及附加 科目；而土地增值稅預售階段也按預征率比如2%預繳，100萬預收款預繳1000000/(1%2B9%)*2%＝18348.62元，但這部分不計入當期費用，而是先計入開發(fā)成本，等項目完工交付、確認收入時，再從開發(fā)成本結轉到 稅金及附加 ，所以結論是：附加稅費隨預繳增值稅在當期確認，土地增值稅等到確認收入時再確認。

老師 這個政策依據(jù)文件是哪個？營改增之前的也適用嗎

?您好，營改增后的政策依據(jù)是財稅〔2016〕36號文件，規(guī)定預售時按預收款÷(1%2B9%)×3%預繳增值稅，再按預繳增值稅金額×附加稅率算出城建稅、教育費附加等，在當期計入稅金及附加；土地增值稅按預征率預繳但不進當期費用，先放開發(fā)成本，等交房確認收入時才轉入稅金及附加；營改增之前是收預收款就交營業(yè)稅，附加也當時確認，和現(xiàn)在不一樣，所以老政策不適用現(xiàn)在這套做法。

那營改增之前的稅金是怎么做的？

交預收款繳納營業(yè)稅，是不是交完當期就計提到稅金及附加中核算呢

?您好，營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)收到預收款就要確認營業(yè)收入，按預收款金額×5%的營業(yè)稅稅率直接計繳營業(yè)稅，同時以營業(yè)稅為基數(shù)計算城建稅、教育費附加等一并繳納，這些稅金都在收到預收款當期計入“營業(yè)稅金及附加”，也就是稅金和收入同步確認，不像現(xiàn)在增值稅是預繳不確認收入。

稅金和收入同步確認？那是預繳了稅款就需要將預收賬款轉到收入嗎？那開發(fā)票的時候呢

?您好，不是，預繳稅款不等于確認收入；營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)收到預收款時雖然要交營業(yè)稅及附加并計入“營業(yè)稅金及附加”，但收入仍按完工進度或交房時才確認，也就是稅金當時計提繳納，但預收賬款不馬上轉收入，而是等到房屋交付或符合收入確認條件時才將預收賬款轉為主營業(yè)務收入；開發(fā)票方面，如果提前開具全額發(fā)票，則稅務上可能要求當期確認營業(yè)稅收入，否則仍按預收款處理，所以開票時間會影響納稅義務發(fā)生時間，但會計上仍以交房為準確認收入。

哦哦 老師 您看是不是這樣 在10年5月收到預收款10萬 計提營業(yè)稅5000元 附加稅600元 那5月份就需要計提稅金及附加5600元 13年4月開具發(fā)票10萬元 是不是借預收賬款10萬元 貸主營業(yè)務收入10萬元？那此時確認收入了，營業(yè)稅要怎么交呢

?您好，是的，2010年5月收到預收款10萬元時，要計提營業(yè)稅5000元（10萬×5%）和附加稅600元，當月就確認稅金及附加5600元；到2013年4月開具發(fā)票10萬元時，會計上借：預收賬款10萬元，貸：主營業(yè)務收入10萬元，此時正式確認收入，但不再重復交營業(yè)稅，因為之前已按預收款逐步或一次性申報繳納了營業(yè)稅，開票只是確認納稅義務完成，稅務上以開票或收款孰早原則判斷納稅時間，若此前已繳清，則開票時不需再補稅，只需將累計已繳的營業(yè)稅及附加從“應交稅費”結轉至“營業(yè)稅金及附加”，確保收入與稅金配比。額就清零了。

老師 這個意思是當期只是繳納營業(yè)稅金不結轉 什么時候開發(fā)票了什么時候結轉營業(yè)稅金及附加？

?您好，不是。在營改增前，收到預收款時就要計提并繳納營業(yè)稅及附加，同時當期就計入“營業(yè)稅金及附加”科目，也就是稅金在預收時就確認費用，不需要等到開票；開票時并不重復計提稅金，也不再結轉“營業(yè)稅金及附加”，只是確認收入實現(xiàn)，會計分錄是借預收賬款、貸主營業(yè)務收入；已繳的營業(yè)稅早就記在當期損益里了，后續(xù)開票不涉及稅金的重新結轉，只是稅務上確認納稅義務完成。簡單說：收錢就計稅、計費、交稅；開票只確認收入，不調整稅金。

哦哦 明白了 老師還有一個問題關于成本確認時點的問題 當期收到對方開來的發(fā)票，也給對方付款了 是在當期確認開發(fā)成本還是后期確認

?您好，當期收到發(fā)票并已付款，只要成本對應的工程或服務已經(jīng)實際發(fā)生（比如已施工、已驗收或達到合同約定進度），就應在當期確認開發(fā)成本，不論款項是否支付；根據(jù)權責發(fā)生制原則，成本確認的關鍵是“經(jīng)濟業(yè)務是否發(fā)生”，而不是付款時間。所以，發(fā)票已到、付款完成，說明條件齊全，必須在當期計入開發(fā)成本，不能滯后到以后期間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其要注意，開發(fā)成本歸集要準確反映項目進度，避免延遲確認導致成本跨期失真。

好的 老師 那稅金及附加的計提和成本的歸集有相應的政策文件可以提供一下嗎

還有一個問題，開來的發(fā)票計入開發(fā)成本或者是管理費用對實際有影響嗎

?您好，關于稅金及附加計提和成本歸集，主要依據(jù)是《企業(yè)會計準則第14號—收入》《企業(yè)會計準則第1號—存貨》以及財稅〔2016〕36號、國稅發(fā)〔2009〕31號文（《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》），其中明確：稅金在納稅義務發(fā)生時計提，房地產(chǎn)預售階段營業(yè)稅時代按預收款計繳并計入“營業(yè)稅金及附加”；開發(fā)成本按權責發(fā)生制歸集，只要支出與項目直接相關且已發(fā)生，憑發(fā)票等憑證在當期計入開發(fā)成本。至于發(fā)票計入開發(fā)成本還是管理費用，影響很大：進開發(fā)成本能隨銷售逐步結轉為計稅成本，影響土地增值稅扣除和所得稅稅前扣除；進管理費用則當期一次性扣除，不能參與未來項目成本分攤，可能導致土地增值稅少扣、多繳稅，因此必須根據(jù)費用性質準確劃分，不能隨意入賬。

好的 老師 我理解了 我下次再有問題時怎么能直接聯(lián)系到您幫我解答