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演示賬套

估價對象為一寫字樓，鋼筋混凝土結構。土地面積為10000平方米，建筑面積為50000平方米，使用面積35000平方米，土地使用權年限自2015年6月30日起50年，現(xiàn)需要評估該寫字樓在2020年6月30日價格。經過市場調查分析表明，該寫字樓已經全部租出。目前的契約租金月平均為250元／平方米，其中有50％面積的租期截止到2020年12月底，另外50％面積的租期截止到2021年6月底。該寫字樓的市場租金應為300元／月．平方米，可出租使用面積為32000平方米，其余3000平方米為管理人員用房和設備用房。同類物業(yè)的市場平均空置率預期將繼續(xù)保持在12％左右。樓內辦公家具由出租人提供，原價值400萬元，經濟耐用年限為10年，殘值率為2%。日常管理及維修費用每月為75萬元，房產稅為房屋租金（扣除家具折舊部分）的12%，其它稅費約為實際總租金收入的6%，另設收益折現(xiàn)率為10%。要求：評估該寫字樓（房地合一）的價值

2023-02-06 22:08

齊紅老師

職稱：注冊會計師；財稅講師

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2023-02-06 22:34

（1）土地重新購建價格 1）市場法比準價格A=2200×100/100×（1%2B0.5%）6×100/97=2336.94（元/ m2）比準價格B=2050×100/100×（1%2B0.5%）9×100/92=2330.56（元/ m2）比準價格C=2380×100/103×（1%2B0.5%）4×100/105=2244.99（元/ m2）估價對象的比準價格為：（2336.94%2B2330.56%2B2244.99）/3=2304.16（元/ m2） V=2304.16×1000≈230.416（萬元） 2）成本法最末級土地的重置價格（57.32×10000/666.67%2B120.00）×[1-1/（1%2B5%）45]%2B150.00×{[1-1/（1%2B5%）45]/[1-1/（1%2B5%）50]}=1016.79（元/ m2）則成本法估算的土地重置價格為： 1016.79×2=2033.58（元/ m2） 3）估價對象的土地重置價格為：（2304.16%2B2033.58）=2168.87（元/ m2）總價為：2168.87×1000=216.89（萬元）（2）建筑物價格 1）建筑物重置價格為 1800×4500=810.00（萬元） 2）建筑物折舊 A門窗損壞折舊=10.00（萬元） B裝修折舊=140×2/5=56（萬元） C設備折舊=100×2/10=20（萬元） D長壽命物質折舊=[ 810.00-10.00-140.00-100.00] ×2/47=23.83（萬元） E功能缺乏折舊的計算，年租金損失為：（40×4500×12×85%-38×4500×12×80%）×（1-35%）=19.44（萬元）功能缺乏折舊： 19.44/7%×[1-1/（1/7%）45]=264.49（萬元） F功能過剩折舊： 1/7%×[1-1/（1%2B7%）45]=13.61（萬元） G經濟折舊為20萬元 H該寫字樓的折舊總額為 10.00%2B56.00%2B20.00%2B23.83%2B264.49%2B13.61%2B20.00=407.93（萬元）（3）該寫字樓2006年9月30日的價值為 216.89%2B10.00-407.93=618.96（萬元）