該建筑物占地面積500平方米，建筑面積900平方米 現(xiàn)用于出租，每月實(shí)收租金3萬元。當(dāng)時造價為每平方米2300元，目前，該類建筑物重置價格為每平方米2500元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率10%，每年需支付管理費(fèi)為年租金的35%維修費(fèi)為重置價的1.5%，土地稅和房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費(fèi)為重置價的 0.2%。未來收入費(fèi)用變化不大。國債利率為5.32%， 寫字樓的風(fēng)險報酬為438%，據(jù)調(diào)查，寫字樓用于商業(yè)用途，已經(jīng)使用3年。 (1)小題:客觀總收入=()元(2)小題:管理費(fèi)用=()元 兀葉 (3)小題:維修費(fèi)=()元 (4)小題:土地稅和房產(chǎn)稅=()元(5)小題:保險費(fèi)=()元 (6)小題:客觀總費(fèi)用=()元(7)小題:凈收益=()元 (8)小題:折現(xiàn)率=() (9)小題:收益期限=()年

某房地產(chǎn)公司于2018年6月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權(quán)，并于2020年6月在此地上建成建筑物B，造價為1200元/平米，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，該類建筑重置價格為1500元/平米，殘值率為10%，A地塊面積450平方米，建筑面積為400平方米，目前該建筑全部出租，每月實(shí)收租金為10000元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝惤ㄖ鲎庾饨?，一般為每?0元/平米，土地及建筑物資本化率分別為5%和6%，每年需支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為20元/建筑平米，需支付的年管理費(fèi)為同類建筑年租金的4%，年維修費(fèi)為重置價的2%，年保險費(fèi)為重置價的0.2%。根據(jù)上述資料評估該宗地2022年6月的土地使用權(quán)價格。(其中年金現(xiàn)值系數(shù)(P/A5%，46)=[1-(1+5%)46]/5%=17.8801，計算結(jié)果保留2位小數(shù))

2、某房地產(chǎn)公司于2009年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2011年5月在此地塊上建成一-座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為10,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用-般為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險費(fèi)為建筑物重置價的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2014年5月的總價格。(已知(P/A,6%,45)=15.4558(P/A,6%,50)=15.7619)

茉房地產(chǎn)公司于2014年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，井于2016年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12.000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懹顦堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，險費(fèi)為建筑物重置價的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫宇樓在

被評估寫字樓，土地使用權(quán)于2017年11月8日取得，土地使用權(quán)年限50年。2019年11月8日建成寫字樓，建筑費(fèi)為每建筑平方米4000元，建筑面積10萬平方米。經(jīng)濟(jì)壽命60年。寫字樓擬對外出租，租金水平預(yù)計為每月每建筑平方米120元，出租率為90%，年管理費(fèi)及稅金為年租金的20%，年維修費(fèi)和保險費(fèi)為建筑費(fèi)的2%。房地產(chǎn)報酬率為9%。評估基準(zhǔn)日2022年11月8日。(P/A,9%，45=10.8812。要求計算：（1）年總收入；（2）年總費(fèi)用；（3）年凈收益；4.收益，期限五，該寫字樓的評估值