開(kāi)征房地產(chǎn)稅是否扣除掉土地價(jià)格

長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)稅收一直落在流轉(zhuǎn)稅上,房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、建筑安裝營(yíng)業(yè)稅及附征城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅和印花稅;交易環(huán)節(jié),賣(mài)方銷(xiāo)售需繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附征的城建稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅.換句話說(shuō),一旦擁有了商品房,也就基本上完了一切稅收,除非繼續(xù)交易.廣而言之,我國(guó)現(xiàn)行的稅收制度重點(diǎn)基本上也落在流轉(zhuǎn)稅上.換個(gè)角度看,也就是國(guó)人稅賦負(fù)擔(dān)大致上是均等的,但實(shí)際上這是不公平的,沒(méi)有做到有錢(qián)的多繳稅,沒(méi)錢(qián)的少繳稅甚至不繳稅.尤其當(dāng)前在基尼指數(shù)居高不下的情況下,更要盡快開(kāi)征財(cái)產(chǎn)保有稅.開(kāi)征房地產(chǎn)稅,無(wú)疑是一項(xiàng)可靠的財(cái)政收入,它甚至可以不必在意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)是否過(guò)熱或過(guò)冷,因?yàn)樗秦?cái)產(chǎn)保有稅.

現(xiàn)在開(kāi)征房地產(chǎn)稅,實(shí)際上是增加財(cái)產(chǎn)保有稅,而減少流轉(zhuǎn)交易稅.減輕流轉(zhuǎn)交易稅,也就減輕了普通購(gòu)房者剛需購(gòu)房的負(fù)擔(dān),而增加商品房保有稅,就是加重了商品房投資投機(jī)者的投資成本.當(dāng)投資品有了保有稅,其投資成本高了,獲利空間就相對(duì)壓縮了.所以,這或許會(huì)影響樓價(jià).因?yàn)?雖然限購(gòu)令已執(zhí)行了5年,然而就**穗深四大最熱門(mén)的樓市來(lái)看,大約還有三分之一以上的商品房其實(shí)是主要被當(dāng)作投資品的.

目前涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收十分復(fù)雜,稅種繁多.在營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、契稅和印花稅之間,都存在著一定的重復(fù)征收現(xiàn)象.我國(guó)當(dāng)前財(cái)稅改革的一大任務(wù),就是利用新稅種設(shè)計(jì)的時(shí)機(jī)將復(fù)雜稅費(fèi)歸并統(tǒng)一.開(kāi)征房地產(chǎn)稅,最終效果是消除重復(fù)征稅現(xiàn)象,并讓各種規(guī)范性的稅收體現(xiàn)在明處,盡最大可能減少暗處的、征稅機(jī)關(guān)自由裁量性高的收費(fèi),實(shí)現(xiàn)稅制優(yōu)化,從而讓企業(yè)與購(gòu)房者所承擔(dān)的稅負(fù)明晰化.

但是,假如從財(cái)政稅收收入或稅收調(diào)控市場(chǎng)的角度去看房地產(chǎn)稅,其影響不見(jiàn)得有多大.

如果房地產(chǎn)稅稅率定為1%的較高稅率,可能影響房地產(chǎn)價(jià)格,降幅為房地產(chǎn)稅率和資金貼現(xiàn)率的比值,現(xiàn)有房?jī)r(jià)或?qū)⒂?%÷5%=20%的跌幅.考慮到通脹因素,中低收入稅率的折扣,以及房地產(chǎn)稅收用于城市基礎(chǔ)建設(shè)帶來(lái)的房地產(chǎn)的升值,房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格跌幅或在15%左右.開(kāi)征房地產(chǎn)稅,將取消流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中的二套房20%的房產(chǎn)個(gè)人所得稅.以一套100萬(wàn)房產(chǎn)計(jì)算,征收1%房地產(chǎn)稅后,房?jī)r(jià)可能貶值為85萬(wàn)左右.而100萬(wàn)房產(chǎn)在二手房市場(chǎng),如果滿五年,升值大概在一倍左右,需要繳納(100-50)×20%=10萬(wàn)個(gè)人所得稅,房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值也在90萬(wàn)左右.

因此,開(kāi)征房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的下跌影響實(shí)在是有限的;當(dāng)然,其對(duì)稅收收入總額增加也極有限,但房地產(chǎn)稅是旱澇保收的,房地產(chǎn)交易所得稅在市場(chǎng)不景氣時(shí)則會(huì)有所減少.只是有個(gè)問(wèn)題不能不厘清.新的房地產(chǎn)稅一大優(yōu)點(diǎn)是避免了重復(fù)收稅,可千萬(wàn)別在小的方面避免了重復(fù)收稅,卻在大的方面反而出現(xiàn)了新的重復(fù)收稅.

開(kāi)征房地產(chǎn)稅計(jì)算方法和順序

1、首先需要明確的是按每塊土地來(lái)計(jì)算并入房產(chǎn)原值征稅,如果企業(yè)只有一塊土地最為簡(jiǎn)單,如有多塊地需分別計(jì)算.

2、因?yàn)榉慨a(chǎn)稅納稅義務(wù)最終要?dú)w集到具體的房產(chǎn)上,而房產(chǎn)又存在應(yīng)稅房產(chǎn)、免稅房產(chǎn)、從價(jià)征收房產(chǎn)、從租征收房產(chǎn)的區(qū)別,所以計(jì)算順序應(yīng)該是(1)、按宗確認(rèn)房產(chǎn)原值和面積,有證房產(chǎn)按證號(hào)分別計(jì)算,無(wú)證房產(chǎn)也應(yīng)按宗計(jì)算;(2)、判斷房屋坐落地塊價(jià)值是否需要并入房產(chǎn)原值,如需并入則計(jì)算確認(rèn)房產(chǎn)坐落地塊的價(jià)值;(3)計(jì)算出該宗房產(chǎn)所坐落地塊的容積率,將該宗地塊上所有房產(chǎn)建筑面積(包括應(yīng)稅房產(chǎn)和免稅房產(chǎn))除以土地面積得出;(4)對(duì)照不同容積率的不同計(jì)算方法將房產(chǎn)坐落地塊的土地價(jià)值并入地塊上所有房屋價(jià)值中(包括應(yīng)稅房產(chǎn)和免稅房產(chǎn)),對(duì)免稅房產(chǎn)雖并入但不征稅;(5)將每宗應(yīng)稅房產(chǎn)按面積分?jǐn)倿閺膬r(jià)和從租兩部分(從租部分可能為零).對(duì)從租房產(chǎn),雖將地價(jià)并入但并不據(jù)此征稅,而據(jù)租金收入征稅,對(duì)從價(jià)部分房產(chǎn)則將地價(jià)一并征稅.至此完成土地價(jià)款并入房產(chǎn)征稅的計(jì)算確認(rèn).

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