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你好，生產(chǎn)經(jīng)營用土地，是需要繳納土地使用稅的

一、設(shè)立時的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 辦理企業(yè)名稱登記、驗資、制定公司章程、辦理營業(yè)執(zhí)照、銀行開戶和納稅登記。 （二）設(shè)置的主要帳戶 實收資本（或股本）、資本公積、管理費用等 （三）會計分錄模板 1、收到所有者投入資本時 借：銀行存款、其他應(yīng)收款、固定資產(chǎn)、長期股權(quán)投資等 貸：實收資本、股本等 資本公積—資本溢價或股本溢價 2、籌建期開辦費發(fā)生時： 借：管理費用、長期待攤費用 貸：銀行存款等 二、取得土地時的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 出讓取得、通轉(zhuǎn)讓取得、投資者投入以及其他方式取得土地。 （二）設(shè)置的主要帳戶 開發(fā)成本、無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等 （三）會計分錄模板 1、用于土地、商品房開發(fā) 借：開發(fā)成本—成本對象—土地征用及拆遷補償費 貸：銀行存款等 2、用于自建用房或暫時沒有明確用途 借：無形資產(chǎn) 貸：銀行存款等 3、用于賺取租金 借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款等 三、房地產(chǎn)開發(fā)階段的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、借款費用、預(yù)提費用等。 （二）設(shè)置的主要帳戶 開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等 （三）會計分錄模板 1、為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農(nóng)作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。 借：開發(fā)成本—成本對象—土地征用及拆遷補償費 貸：銀行存款、應(yīng)付酬工薪酬等 2、項目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費、招標(biāo)代理費、臨時設(shè)施費以及水文質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。 借：開發(fā)成本—成本對象—前期工程費 貸：銀行存款、應(yīng)付酬工薪酬等 3、開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。 借：開發(fā)成本—成本對象—建筑安裝工程費 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進項稅額）（一般計稅可抵） 貸：銀行存款、庫存商品、應(yīng)付酬工薪酬等 4、開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費用等。 借：開發(fā)成本—成本對象—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進項稅額）（一般計稅可抵） 貸：銀行存款、庫存商品、應(yīng)付酬工薪酬等 5、開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費用等。 借：開發(fā)成本—成本對象—公共配套設(shè)施費 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進項稅額）（一般計稅可抵） 貸：銀行存款等 6、企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結(jié)算審核費、工程保險費等。為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產(chǎn)品成本。 借：開發(fā)成本—成本對象—開發(fā)間接費 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進項稅額）（一般計稅可抵） 貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等 7、預(yù)提出包工程、公共配套設(shè)施建造費用、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用 借：開發(fā)成本—成本對象—建筑安裝工程費 開發(fā)成本—成本對象—公共配套設(shè)施費 貸：預(yù)提費用 8、發(fā)生借款費用，支付利息時 借：開發(fā)成本—借款費用 貸：銀行存款 9、行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用 借：管理費用 貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等 10、分配成本核算對象成本：發(fā)生的有關(guān)費用，由某一成本核算對象負擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)直接計入成本核算對象成本；由幾個成本核算對象共同負擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計入。 借：開發(fā)成本—一期—公共配套設(shè)施費 —二期—公共配套設(shè)施費 貸：開發(fā)成本—會所 開發(fā)成本—地下車庫 10、開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)生的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機構(gòu)手續(xù)費用 借：財務(wù)費用 貸：銀行存款 （四）經(jīng)典例題 某企業(yè)是增值稅一般納稅人，開發(fā)項目共有兩期，開工日期均在2016年4月30日前，一期項目選擇一般計稅，二期項目選擇簡易計稅。本月購進一批耐溫防火材料，專用于一期開發(fā)項目，取得增值稅專用發(fā)票1 張，注明金額為 100 萬元，稅額 17萬元；支付二期項目建筑工程款合計 515 萬元，取得增值稅專用發(fā)票 3 張，注明金額為 500萬元，稅額15萬元，款項均已通過銀行存款支付。 會計分錄： 1、購進防火材料時： 借： 開發(fā)成本—成本對象—建安工程費 1000000 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進項稅額） 170000 貸： 銀行存款 1170000 2、支付二期建筑工程款時： 借： 開發(fā)成本—成本對象—建安工程費 5150000 貸： 銀行存款 5150000 四、房地產(chǎn)完工階段的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 開發(fā)項目竣工結(jié)算 （二）設(shè)置的主要帳戶 開發(fā)產(chǎn)品、主營業(yè)務(wù)成本、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用、固定資產(chǎn) （三）會計分錄模板 1、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本 借：開發(fā)產(chǎn)品—一期 貸：開發(fā)成本—一期 2、行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用 借：管理費用 貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等 3、完工后發(fā)生借款費用，支付利息時 借：財務(wù)費用 貸：銀行存款 4、為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項費用 借：銷售費用 貸：銀行存款等 5、企業(yè)自用時 借：固定資產(chǎn) 貸：開發(fā)成本 五、房地產(chǎn)銷售階段的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入、其他業(yè)務(wù)收入、預(yù)售收入、以商品房、土地使用權(quán)對外投資、對外出租等。 （二）設(shè)置的主要帳戶 主營業(yè)務(wù)收入、預(yù)收帳款、主營業(yè)務(wù)成本、其他應(yīng)付款、長期股權(quán)投資、銷售費用 （三）會計分錄模板 1、商品房納稅義務(wù)發(fā)生 （1）收款 借：銀行帳款/應(yīng)收帳款 預(yù)收帳款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 或應(yīng)交稅費——簡易計稅 （2）差額納稅 一般計稅可扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款 借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減） 貸：主營業(yè)務(wù)成本 （3）結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品 3、預(yù)收帳款處理 （1）收到預(yù)售款時： 借：銀行存款 貸：預(yù)收帳款 （2）預(yù)繳稅款時 一般計稅： 借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅 貸：銀行存款 簡易計稅： 借：應(yīng)交稅費——簡易計稅 貸：銀行存款 4、收到保證金的處理 借：銀行存款 貸：其他應(yīng)付款 5、價外收入的會計處理 借：其他應(yīng)付款/銀行存款等 貸：營業(yè)外收入—違約金 其他業(yè)務(wù)收入—手續(xù)費收入 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 或：應(yīng)交稅費—簡易計稅 6、商品房自用 借：固定資產(chǎn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 7、土地使用權(quán)對外投資 借：長期股權(quán)投資 貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán) 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 或：應(yīng)交稅費—簡易計稅 營業(yè)外收入（差額） 8、商品房出租 （1）轉(zhuǎn)為出租時 借：投資性房地產(chǎn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 （2）收取租金時 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 或：應(yīng)交稅費—簡易計稅 （3）如果將作為固定資產(chǎn)的房屋出租需要提取折舊時 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 9、資金拆借 （1）借出資金時 借：其他應(yīng)收款 貸：銀行存款 （2）收到利息時 借：銀行存款 貸：財務(wù)費用—利息收入 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 10、期末應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅處理 （1）轉(zhuǎn)出未交增值稅 借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 貸：應(yīng)交稅費—未交增值稅 （2）預(yù)繳稅款抵減未交繳增值稅 借：應(yīng)交稅費—未交增值稅 貸：應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅 （3）申報后繳納 借：應(yīng)交稅費—未交增值稅 貸：銀行存款 11、購買增值稅防偽稅控設(shè)備時 借：管理費用 貸：銀行存款 借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（減免稅款） 貸：管理費用 12、城市維護建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種 借：稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費附加 應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅 應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅 應(yīng)交稅費——應(yīng)交車船稅 應(yīng)交稅費——應(yīng)交城鎮(zhèn)土地使用稅 13、繳納印花稅、耕地占用稅、車輛購置稅、契稅時： （1）印花稅 借：稅金及附加 貸：銀行存款 （2）耕地占用稅 借：在建工程（或無形資產(chǎn)） 貸：銀行存款 （3）車輛購置稅的核算 借：固定資產(chǎn) 貸：銀行存款 （4）契稅的核算 借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)） 貸：銀行存款 14、代扣代交個人所得稅 （1）計算時 借：應(yīng)付職工薪酬/應(yīng)付利潤 貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交個人所得稅 （2）上交時 借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交個人所得稅 貸：銀行存款 15、交企業(yè)所得稅 （1）預(yù)繳時 借：所得稅費用 貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅 借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅 貸：銀行存款 （2）匯算清繳時 借：以前年度損益調(diào)整 貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅 或相反分錄 （四）經(jīng)典例題 1、某企業(yè)是增值稅一般納稅人，開發(fā)項目共有兩期，兩期建筑面積相同，開工日期均在2016年4月30日前，一期項目選擇一般計稅，二期項目選擇簡易計稅。項目管理部購買辦公用品 11.7 萬元，無法在一、二期項目之間準(zhǔn)確劃分， 取得增值稅專用發(fā)票 1張，注明金額為 10 萬元，稅額為 1.7 萬元，款項通過銀行存款支付。 借：開發(fā)成本—一期—開發(fā)間接費 100000 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進項稅額）17000 貸：銀行存款 117000 按建筑規(guī)模將進項稅額在一、二期項目間劃分： 進項稅額轉(zhuǎn)出額=17,000÷2=8500 元 借：開發(fā)成本—一期—開發(fā)間接費 8500 貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進項稅額轉(zhuǎn)出）8500 2、A 房地產(chǎn)企業(yè)(一般納稅人）自行開發(fā)了B 房地產(chǎn)項目，施工許可證注明的開工日期是2015 年3 月15 日，2016 年1 月15 日開始預(yù)售房地產(chǎn)，至2016年4 月30 日共取得預(yù)收款5250 萬元，已按照營業(yè)稅規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。A 房地產(chǎn)企業(yè)對上述預(yù)收款開具收據(jù)，未開具營業(yè)稅發(fā)票。該企業(yè)2016 年5 月又收到預(yù)收款5250 萬元。2016 年6 月共開具了增值稅普通發(fā)票10500萬元（含2016 年4 月30 日前取得的未開票預(yù)收款5250 萬元，和2016 年5 月收到的5250萬元），同時辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。 2016 年6 月還取得了建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票價稅合計1110 萬元（其中：注明的增值稅稅額為110 萬元）。經(jīng)計算，本期允許扣除的土地價款為1500萬。納稅人選擇放棄選擇簡易計稅方法，按照適用稅率計算繳納增值稅。 （1）在6 月申報期就取得的預(yù)收款計算應(yīng)預(yù)繳稅款。 應(yīng)預(yù)繳稅款=5250÷（1+11%）×3%=141.89 萬元 借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅 141.89 貸：銀行存款 141.89 （2）納稅人6 月開具增值稅普通發(fā)票10500 萬元，其中包括5250 萬元屬于可以開具增值稅普通發(fā)票的情形。 （3）銷售額可扣除當(dāng)期允許扣除的土地價款。 （4）納稅人應(yīng)在7 月申報期按照《辦法》第十四條規(guī)定確定應(yīng)納稅額： 銷項稅額=（5250-1500）÷（1+11%）×11%=3378.38×11%=371.62萬元 進項稅額=110 萬元 應(yīng)納稅額=371.62-110=261.62萬元 應(yīng)補稅額=261.62-141.89=119.73萬元 納稅人應(yīng)在7 月申報期應(yīng)補增值稅119.73萬元。 會計分錄： （1）借：預(yù)收帳款 5250 貸：主營業(yè)務(wù)收入 4729.73 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 520.27 （2）差額納稅 一般計稅扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款 借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）148.65 貸：主營業(yè)務(wù)成本 148.65 （3）取得了建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票 借：開發(fā)成本—B項目 1000 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進項稅額）110 貸：銀行存款 1110 （4）月末結(jié)轉(zhuǎn) 借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）261.62 貸：應(yīng)交稅費—未交增值稅 261.62 （5）預(yù)繳稅款抵減未交繳增值稅 借：應(yīng)交稅費—未交增值稅 141.89 貸：應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅 141.89 （6）申報后繳納 借：應(yīng)交稅費—未交增值稅 119.73 貸：銀行存款 119.73

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費財稅處理 一、開始經(jīng)營日期的確定 對于企業(yè)開始生產(chǎn)經(jīng)營日期的確定，會計制度上并未予以明確的規(guī)定，稅收上對其的規(guī)定也比較少，相關(guān)的規(guī)定有： 《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【1995】153號）第二條：專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)，應(yīng)以其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目之日，確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日。如其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目的日期是在營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日之前，則應(yīng)以其營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日。 《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<稅收減免管理辦法（試行）>的通知》（國稅發(fā)【2005】129號）附件第十五條第二款：規(guī)定新辦企業(yè)減免稅執(zhí)行起始時間的生產(chǎn)經(jīng)營之日是指納稅人取得第一筆收入之日。 二、財務(wù)處理 （一）籌建期間 1、開辦費內(nèi)容 對于開辦費的內(nèi)容，會計和稅收上的規(guī)定不多。對于其內(nèi)容不再討論，可參見：http://bbs.esnai.com/frame.php?frameon=yes&referer=http://bbs.esnai.com/thread-3239477-1-1.html 2、開辦費的財務(wù)處理 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》要求企業(yè)籌辦期間發(fā)生的費用計入‘遞延資產(chǎn)’科目進行核算，并且在企業(yè)開始經(jīng)營以后的一定年限內(nèi)分期平均攤銷。 《企業(yè)會計制度》規(guī)定，除購建固定資產(chǎn)以外，所有籌建期間發(fā)生的費用，先在長期待攤費用中歸集，待企業(yè)開始生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)月一次計入開始生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)月的損益。 《企業(yè)會計準(zhǔn)則應(yīng)用指南》將企業(yè)發(fā)生的開辦費在發(fā)生當(dāng)期計入當(dāng)期損益。 （二）經(jīng)營期間 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營期間發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費在發(fā)生當(dāng)期計入當(dāng)期損益進行核算。如： 借：管理費用——業(yè)務(wù)招待費 貸：銀行存款 借：營業(yè)費用——廣告費 貸：銀行存款 二、稅務(wù)處理 （一）開辦費的稅務(wù)處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌建期發(fā)生的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的稅務(wù)處理根據(jù)時間不同有如下的處理： 1、2008年1月1日之前 （1）稅務(wù)規(guī)定 《所得稅暫行條例實施細則》第三十四條：企業(yè)在籌建期發(fā)生的開辦費，應(yīng)當(dāng)從開始生產(chǎn)、經(jīng)營月份的次月起，在不短于5年的期限內(nèi)分期扣除。 所以對于企業(yè)在籌建期發(fā)生的相關(guān)開辦費不得在發(fā)生時扣除，而應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)以后年度分期在所得稅前扣除。 （2）財稅差異 對于執(zhí)行不同會計制度或者會計準(zhǔn)則的企業(yè)，在這一期間發(fā)生的開辦費均會存在納稅調(diào)整事項。 2、2008年1月1日后 （1）稅務(wù)規(guī)定 國稅函【2009】98號第九條：新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。企業(yè)在新稅法實施以前年度的未攤銷完的開辦費，也可根據(jù)上述規(guī)定處理。 所以在2008年1月1日后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的開辦費可以選擇不同的稅務(wù)處理方法，既可以一次性扣除也可以選擇分期攤銷扣除。 （2）財稅差異 由于開辦費稅務(wù)處理企業(yè)面臨選擇，所以對于執(zhí)行不同會計制度或者會計準(zhǔn)則的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其開辦費仍可能會出現(xiàn)納稅調(diào)整的事項。 （二）預(yù)售期間的稅務(wù)處理 1、2008年1月1日之前 （1）稅務(wù)規(guī)定 國稅發(fā)【2006】31號：開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三相費用的計算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。 所以由于舊31號文將企業(yè)取得預(yù)售階段的收入作為預(yù)售收入處理，并非企業(yè)稅收上的收入，所以其也就不應(yīng)當(dāng)作為企業(yè)計算三費的基數(shù)，但規(guī)定對于預(yù)售期間發(fā)生的三費可以向以后不超過3個納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)待銷售收入實現(xiàn)時作為當(dāng)期的三費予以扣除。 （2）財稅差異 對于企業(yè)在預(yù)售期間發(fā)生的三費，根據(jù)會計制度和會計準(zhǔn)則的規(guī)定，在發(fā)生當(dāng)期計入當(dāng)期損益，但根據(jù)稅收規(guī)定不得在稅前扣除。因此會產(chǎn)生納稅調(diào)增的事項，但同時由于稅收規(guī)定可以向以后結(jié)轉(zhuǎn)扣除，所以在銷售收入實現(xiàn)時存在納稅調(diào)減事項。 所以對于此時企業(yè)發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費也屬于暫時性差異，在發(fā)生時若滿足遞延所得稅資產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。 2、2008年1月1日之后 （1）稅收規(guī)定 國稅發(fā)【2009】31號第六條：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。 所以新舊31號文之間的變化是對于取得預(yù)售期間收入定性不同，舊的31號文將企業(yè)在預(yù)售期間取得的收入作為預(yù)售收入，并非稅法上實現(xiàn)的收入，所以此時稅法和會計對于收入實現(xiàn)確認(rèn)時間的規(guī)定是一致的，根據(jù)的原則均為權(quán)責(zé)發(fā)生制；而新的31號文將企業(yè)取得的預(yù)售期間的收入作為企業(yè)的收入予以確認(rèn)，即作為企業(yè)的銷售（營業(yè)）收入，這一條應(yīng)當(dāng)是基于《實施條例》第九條權(quán)責(zé)發(fā)生制的例外性規(guī)定。 由于對取得預(yù)售價款定性的不同，因而導(dǎo)致其稅務(wù)處理也相應(yīng)的發(fā)生變化，其取得的預(yù)售階段的收入可以作為企業(yè)的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的扣除基數(shù)。 （2）財稅差異 由于預(yù)售期間的收入在新所得稅法下作為收入的實現(xiàn)，因此企業(yè)在此期間發(fā)生的三費也可以根據(jù)稅收規(guī)定扣除，對于其中的業(yè)務(wù)招待費由于在當(dāng)期扣除而不得結(jié)轉(zhuǎn)扣除，因此其不再屬于暫時性差異，企業(yè)不得因此而確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)。 （三）銷售完成期間的稅務(wù)處理 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售實現(xiàn)時其三費的處理同一般企業(yè)相類似。但此時需要注意的是三費扣除基數(shù)的問題。由于企業(yè)預(yù)售期間收入結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)為銷售收入時，該項預(yù)售期間收入已經(jīng)在預(yù)售期間作為收入確認(rèn)并作為計算三費的扣除基數(shù)，因此在銷售完成階段計算三費扣除限額時的銷售（營業(yè)）收入不得再包含該項收入。否則將會造成扣除基數(shù)重復(fù)計算問題。 （四）其他問題 對于2008年1月1日之前新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的三費根據(jù)舊31號文規(guī)定可以向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除，而在2008年1月1日后發(fā)生的三費可以按照規(guī)定計算扣除，那么如果企業(yè)在2008年1月1日前成立且處于預(yù)售期，其發(fā)生的三費按照當(dāng)時的政策結(jié)轉(zhuǎn)3個年度扣除，若至2008年1月1日仍處于預(yù)售期，對于其2008年1月1日前累計的業(yè)務(wù)招待費如何在新稅法進行處理： 1、依照實體從舊的原則，仍可以繼續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)3個納稅年度，同時根據(jù)新31號文的規(guī)定用當(dāng)年預(yù)售期間的收入作為計算基數(shù)扣除。 2、依照新稅法的規(guī)定，在2008年度和當(dāng)期發(fā)生的招待費一并作為當(dāng)期的業(yè)務(wù)招待費按照《實施條例》第四十三條規(guī)定扣除。 3、根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，不得在2008年度及以后年度扣除。