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一、設(shè)立時的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 辦理企業(yè)名稱登記、驗資、制定公司章程、辦理營業(yè)執(zhí)照、銀行開戶和納稅登記。 （二）設(shè)置的主要帳戶 實收資本（或股本）、資本公積、管理費用等 （三）會計分錄模板 1、收到所有者投入資本時 借：銀行存款、其他應(yīng)收款、固定資產(chǎn)、長期股權(quán)投資等 貸：實收資本、股本等 資本公積—資本溢價或股本溢價 2、籌建期開辦費發(fā)生時： 借：管理費用、長期待攤費用 貸：銀行存款等 二、取得土地時的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 出讓取得、通轉(zhuǎn)讓取得、投資者投入以及其他方式取得土地。 （二）設(shè)置的主要帳戶 開發(fā)成本、無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等 （三）會計分錄模板 1、用于土地、商品房開發(fā) 借：開發(fā)成本—成本對象—土地征用及拆遷補償費 貸：銀行存款等 2、用于自建用房或暫時沒有明確用途 借：無形資產(chǎn) 貸：銀行存款等 3、用于賺取租金 借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款等 三、房地產(chǎn)開發(fā)階段的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、借款費用、預(yù)提費用等。 （二）設(shè)置的主要帳戶 開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等 （三）會計分錄模板 1、為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農(nóng)作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。 借：開發(fā)成本—成本對象—土地征用及拆遷補償費 貸：銀行存款、應(yīng)付酬工薪酬等 2、項目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費、招標(biāo)代理費、臨時設(shè)施費以及水文質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。 借：開發(fā)成本—成本對象—前期工程費 貸：銀行存款、應(yīng)付酬工薪酬等 3、開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。 借：開發(fā)成本—成本對象—建筑安裝工程費 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進項稅額）（一般計稅可抵） 貸：銀行存款、庫存商品、應(yīng)付酬工薪酬等 4、開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費用等。 借：開發(fā)成本—成本對象—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進項稅額）（一般計稅可抵） 貸：銀行存款、庫存商品、應(yīng)付酬工薪酬等 5、開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費用等。 借：開發(fā)成本—成本對象—公共配套設(shè)施費 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進項稅額）（一般計稅可抵） 貸：銀行存款等 6、企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結(jié)算審核費、工程保險費等。為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產(chǎn)品成本。 借：開發(fā)成本—成本對象—開發(fā)間接費 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進項稅額）（一般計稅可抵） 貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等 7、預(yù)提出包工程、公共配套設(shè)施建造費用、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用 借：開發(fā)成本—成本對象—建筑安裝工程費 開發(fā)成本—成本對象—公共配套設(shè)施費 貸：預(yù)提費用 8、發(fā)生借款費用，支付利息時 借：開發(fā)成本—借款費用 貸：銀行存款 9、行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用 借：管理費用 貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等 10、分配成本核算對象成本：發(fā)生的有關(guān)費用，由某一成本核算對象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)直接計入成本核算對象成本；由幾個成本核算對象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計入。 借：開發(fā)成本—一期—公共配套設(shè)施費 —二期—公共配套設(shè)施費 貸：開發(fā)成本—會所 開發(fā)成本—地下車庫 10、開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)生的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機構(gòu)手續(xù)費用 借：財務(wù)費用 貸：銀行存款 （四）經(jīng)典例題 某企業(yè)是增值稅一般納稅人，開發(fā)項目共有兩期，開工日期均在2016年4月30日前，一期項目選擇一般計稅，二期項目選擇簡易計稅。本月購進一批耐溫防火材料，專用于一期開發(fā)項目，取得增值稅專用發(fā)票1 張，注明金額為 100 萬元，稅額 17萬元；支付二期項目建筑工程款合計 515 萬元，取得增值稅專用發(fā)票 3 張，注明金額為 500萬元，稅額15萬元，款項均已通過銀行存款支付。 會計分錄： 1、購進防火材料時： 借： 開發(fā)成本—成本對象—建安工程費 1000000 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進項稅額） 170000 貸： 銀行存款 1170000 2、支付二期建筑工程款時： 借： 開發(fā)成本—成本對象—建安工程費 5150000 貸： 銀行存款 5150000 四、房地產(chǎn)完工階段的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 開發(fā)項目竣工結(jié)算 （二）設(shè)置的主要帳戶 開發(fā)產(chǎn)品、主營業(yè)務(wù)成本、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用、固定資產(chǎn) （三）會計分錄模板 1、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本 借：開發(fā)產(chǎn)品—一期 貸：開發(fā)成本—一期 2、行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用 借：管理費用 貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等 3、完工后發(fā)生借款費用，支付利息時 借：財務(wù)費用 貸：銀行存款 4、為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項費用 借：銷售費用 貸：銀行存款等 5、企業(yè)自用時 借：固定資產(chǎn) 貸：開發(fā)成本 五、房地產(chǎn)銷售階段的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入、其他業(yè)務(wù)收入、預(yù)售收入、以商品房、土地使用權(quán)對外投資、對外出租等。 （二）設(shè)置的主要帳戶 主營業(yè)務(wù)收入、預(yù)收帳款、主營業(yè)務(wù)成本、其他應(yīng)付款、長期股權(quán)投資、銷售費用 （三）會計分錄模板 1、商品房納稅義務(wù)發(fā)生 （1）收款 借：銀行帳款/應(yīng)收帳款 預(yù)收帳款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 或應(yīng)交稅費——簡易計稅 （2）差額納稅 一般計稅可扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款 借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減） 貸：主營業(yè)務(wù)成本 （3）結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品 3、預(yù)收帳款處理 （1）收到預(yù)售款時： 借：銀行存款 貸：預(yù)收帳款 （2）預(yù)繳稅款時 一般計稅： 借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅 貸：銀行存款 簡易計稅： 借：應(yīng)交稅費——簡易計稅 貸：銀行存款 4、收到保證金的處理 借：銀行存款 貸：其他應(yīng)付款 5、價外收入的會計處理 借：其他應(yīng)付款/銀行存款等 貸：營業(yè)外收入—違約金 其他業(yè)務(wù)收入—手續(xù)費收入 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 或：應(yīng)交稅費—簡易計稅 6、商品房自用 借：固定資產(chǎn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 7、土地使用權(quán)對外投資 借：長期股權(quán)投資 貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán) 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 或：應(yīng)交稅費—簡易計稅 營業(yè)外收入（差額） 8、商品房出租 （1）轉(zhuǎn)為出租時 借：投資性房地產(chǎn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 （2）收取租金時 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 或：應(yīng)交稅費—簡易計稅 （3）如果將作為固定資產(chǎn)的房屋出租需要提取折舊時 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊

你好，有很大不同的

你好，考試來說是一種精神產(chǎn)品

你好，股東投資時需要對房產(chǎn)進行評估的

土地的面積乘以定額稅。房子如果是自己用的就是房產(chǎn)余值乘以1.2%。