您好，請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售時(shí)以預(yù)售收入預(yù)交增值稅，在交房時(shí)確認(rèn)已賣出房屋的收入并清算已賣出房產(chǎn)的增值稅嗎？在清算以后又賣出現(xiàn)房時(shí)就按照實(shí)際的交款金額來(lái)實(shí)繳增值稅嗎？謝謝。

老師，我們公司是房地產(chǎn)開發(fā)，是一般納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅的，房子已經(jīng)銷售完了，只剩兩套沒(méi)有銷售，已經(jīng)做土地清算了，那現(xiàn)在能申請(qǐng)小規(guī)模納稅人嗎？因?yàn)槲覀冞€有一棟辦公樓屬于出租狀態(tài)，現(xiàn)在出租要交增值稅，小規(guī)模納稅人收入不超過(guò)45萬(wàn)就免征增值稅是嗎？

北方房地產(chǎn)公司2019年6月將其正在開發(fā)的商品房預(yù)售，合同收入2,600萬(wàn)元，2019年12月開發(fā)的商品房已全部辦理竣工驗(yàn)收并交房，商品房實(shí)際開發(fā)成本為1,520萬(wàn)元，企業(yè)于當(dāng)月確認(rèn)商品房銷售收入并辦理土地增值稅清算，應(yīng)交土地增值稅120萬(wàn)元己預(yù)繳78萬(wàn)元，銷售房屋的增值稅稅率為9%，請(qǐng)做出相關(guān)的會(huì)計(jì)分錄。

北方房地產(chǎn)公司2019年6月將其正在開發(fā)的商品房預(yù)售，合同收入2,600萬(wàn)元，2019年12月開發(fā)的商品房已全部辦理竣工驗(yàn)收并交房，商品房實(shí)際開發(fā)成本為1,520萬(wàn)元，企業(yè)于當(dāng)月確認(rèn)商品房銷售收入并辦理土地增值稅清算，應(yīng)交土地增值稅120萬(wàn)元已預(yù)繳78萬(wàn)元，銷售房屋的增值稅稅率為9%，請(qǐng)做出相關(guān)的會(huì)計(jì)分錄。

一家房地產(chǎn)公司分兩期開發(fā)某一樓盤，一期多層已經(jīng)封頂并已預(yù)售80％的住房。此時(shí)企業(yè)申請(qǐng)貸款3000萬(wàn)元，用于第一期工程住房的配套設(shè)施建設(shè)。還款來(lái)源是第一期樓盤的銷售收入。 銀行分析企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)公司早在年前就已進(jìn)行期房銷售，房源已基本售完，第一期開發(fā)的樓盤的銷售收入基本已到位。而此時(shí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)偏高，有價(jià)無(wú)市現(xiàn)象顯著，第二期樓盤銷售情況難以預(yù)計(jì)。 問(wèn)：這樣的企業(yè)能正常還款嗎？銀行應(yīng)該貸款嗎？說(shuō)明理由