清算確認(rèn)的單位建筑面積成本費(fèi)用怎么計(jì)算? 是用取得土地使用權(quán)支付的金額+開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用+稅金及附加（是否需要列入基數(shù)）+20%加計(jì)扣除（是否需要列入基數(shù)）之和?清算時(shí)確認(rèn)的已售建筑面積還是總可售建筑面積?
您好，清算確認(rèn)的單位建筑面積成本費(fèi)用，是用取得土地使用權(quán)支付的金額、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金及附加（需列入基數(shù)）與 20% 加計(jì)扣除（需列入基數(shù)）的總和，除以清算時(shí)確認(rèn)的總可售建筑面積來計(jì)算，具體公式為：單位建筑面積成本費(fèi)用 =（取得土地使用權(quán)支付的金額 %2B 開發(fā)成本 %2B 開發(fā)費(fèi)用 %2B 稅金及附加 %2B 20% 加計(jì)扣除）÷ 總可售建筑面積，計(jì)算時(shí)需先將前五項(xiàng)成本費(fèi)用相加得出總和，再用該總和除以總可售建筑面積，最終結(jié)果即為清算確認(rèn)的單位建筑面積成本費(fèi)用。
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位于市區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)公司于2016年8至2017年10月開發(fā)某住宅項(xiàng)目，發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)下。2016年8月通過競拍方式獲得一宗國有土地使用權(quán)，合同記載總價(jià)款1200萬元，取得了相應(yīng)的財(cái)政票據(jù)。當(dāng)期對(duì)80％土地進(jìn)行了開發(fā)。開發(fā)期間支付土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)90萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)50萬元，支付建筑企業(yè)合同規(guī)定工程價(jià)款850萬元，已開具相關(guān)的發(fā)票。發(fā)生管理費(fèi)用300萬元，銷售費(fèi)用200萬元，利息費(fèi)用500萬元，包括超過貸款期限的利息100萬元及加收的罰款50萬元，利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偳也荒軌蛱峁┵J款機(jī)構(gòu)證明。2017年10月開始銷售可售建筑面積共計(jì)30000平方米，截至2017年10月底共銷售可售建筑面積的90％，取得含稅收入4500萬元，剩余10％建筑面積當(dāng)年對(duì)外出租，公司按照規(guī)定辦理了土地增值稅清算手續(xù)。已知2017年10月發(fā)生可抵扣進(jìn)項(xiàng)為265.32萬元，當(dāng)?shù)仄醵悶?％ 1.2007年10月清算準(zhǔn)予扣除的土地使用權(quán)費(fèi)用 2.清算時(shí)準(zhǔn)予扣除的開發(fā)成本 3.清算時(shí)準(zhǔn)予扣除的開發(fā)費(fèi)用 4.清算時(shí)準(zhǔn)予扣除的扣除項(xiàng)目合計(jì) 5.10月銷售房產(chǎn)應(yīng)納的增值稅 6.2017年10月應(yīng)納土地增值
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2017年3月某末房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料如下。2014年9月以18000萬元協(xié)議購買用于該房地產(chǎn)項(xiàng)目的一宗土地并繳納了契稅。2015年3月開始動(dòng)工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元，小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出3000萬元，按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息為2000萬元。2016年12月開房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，已開具發(fā)票的開發(fā)成本為5400萬元。2017年1月該項(xiàng)目銷售可售建筑面積的90％，共計(jì)取得含稅收入5400萬元，可售建筑面積的10%以成本價(jià)出售給本企業(yè)職工。該企業(yè)已按照2%的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅1080萬元。當(dāng)?shù)厥褂玫钠醵惗惵蕿?%，企業(yè)選擇簡易計(jì)稅方法繳納增值稅，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%。 1.計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付的金額 2.計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的城建稅，教育費(fèi)附加費(fèi)及地方教育附加 3.計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù) 4.計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅
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(一)位于市區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2010年1月-2013年2月開發(fā)某住宅項(xiàng)目,發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下:(1)2010年1月通過競拍獲得一宗國有土地使用權(quán),合同記載的總價(jià)款為600萬元,繳納契稅30萬元。(2)支付開發(fā)間接費(fèi)用50萬元、支付建筑企業(yè)工程款800萬元；(3)發(fā)生管理費(fèi)用200萬元、銷售費(fèi)用300萬元、利息費(fèi)用400萬元(不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明)。(4)2012年11月開始銷售,可售建筑面積共計(jì)30000平方米，截止2012年12月底共銷售可售建筑面積的80%,取得收入4200萬元;剩余的建筑面積當(dāng)年尚未銷售，企業(yè)按照規(guī)定辦理了土地增值稅清算手續(xù)。（5）2013年2月房地產(chǎn)開發(fā)公司將剩余的20%房屋打包銷售，取得收入1050萬元。（6）其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%。進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為多少
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(一)位于市區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2010年1月-2013年2月開發(fā)某住宅項(xiàng)目,發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下:(1)2010年1月通過競拍獲得一宗國有土地使用權(quán),合同記載的總價(jià)款為600萬元,繳納契稅30萬元。(2)支付開發(fā)間接費(fèi)用50萬元、支付建筑企業(yè)工程款800萬元；(3)發(fā)生管理費(fèi)用200萬元、銷售費(fèi)用300萬元、利息費(fèi)用400萬元(不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明)。(4)2012年11月開始銷售,可售建筑面積共計(jì)30000平方米，截止2012年12月底共銷售可售建筑面積的80%,取得收入4200萬元;剩余的建筑面積當(dāng)年尚未銷售，企業(yè)按照規(guī)定辦理了土地增值稅清算手續(xù)。（5）2013年2月房地產(chǎn)開發(fā)公司將剩余的20%房屋打包銷售，取得收入1050萬元。（6）其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%。進(jìn)行土地增值稅清算，允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)為多少，可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為多少
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土增清算以后尾盤銷售，列如:可售面積16萬方，總建筑面積17萬方，總建筑成本67151萬元(土地支付的金額10818萬元，房地產(chǎn)成本38922萬元 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用6643萬元,轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅金819萬元，其他扣除項(xiàng)目9948萬元)，收入3800萬元，，清算后單位面積成本=67151/17=3950元/平方米，于3月銷售43.3平方米，則應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本171035元，想請(qǐng)問一下怎么沖減開發(fā)成本
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那這個(gè)算出來也沒有意義啊，清算后續(xù)再轉(zhuǎn)讓也沒啥用啊？
這個(gè)清算時(shí)確認(rèn)的扣除項(xiàng)目金額之和，應(yīng)該是清算確認(rèn)已銷售的那部分房地產(chǎn)的分?jǐn)偟目鄢?xiàng)目啊，未銷售部分應(yīng)分?jǐn)偟目鄢?xiàng)目還在外面，按理說分母應(yīng)該是已銷售的建筑面積，怎么能是總可售建筑面積呢？
?您好，清算確認(rèn)的單位建筑面積成本費(fèi)用很有用，后續(xù)再轉(zhuǎn)讓沒清算過的房產(chǎn)時(shí)，直接用這個(gè)單位成本乘再轉(zhuǎn)讓的面積，就能算出這部分房產(chǎn)可扣除的成本，再結(jié)合轉(zhuǎn)讓收入，就能算該交多少土地增值稅，不用再重新算一遍扣除項(xiàng)，既方便又能保證繳稅標(biāo)準(zhǔn)一致
這個(gè)清算時(shí)確認(rèn)的扣除項(xiàng)目金額之和，應(yīng)該是清算確認(rèn)已銷售的那部分房地產(chǎn)的分?jǐn)偟目鄢?xiàng)目啊，未銷售部分應(yīng)分?jǐn)偟目鄢?xiàng)目還在外面，按理說分母應(yīng)該是已銷售的建筑面積，怎么能是總可售建筑面積呢？
還有清算單位建筑面積成本不能直接乘以再轉(zhuǎn)讓房子的建筑面積啊，要先剔除稅金吧，那當(dāng)初為啥在計(jì)算基數(shù)時(shí)不直接把稅金部分剔除掉算出單位建筑面積成本呢？
?您好，清算時(shí)確認(rèn)的扣除項(xiàng)目金額之和，是按清算項(xiàng)目全部可售建筑面積計(jì)算的總扣除額（含取得土地使用權(quán)支付的金額、開發(fā)成本、符合規(guī)定的開發(fā)費(fèi)用、加計(jì)20%扣除，但不含稅金及附加，因?yàn)槎惤鸺案郊邮前磳?shí)際銷售情況單獨(dú)核算的），所以分母要用總可售建筑面積，先算出整個(gè)項(xiàng)目的單位建筑面積成本；后續(xù)再轉(zhuǎn)讓未售房產(chǎn)時(shí)，用這個(gè)總單位成本乘以再轉(zhuǎn)讓面積，得到再轉(zhuǎn)讓部分對(duì)應(yīng)的扣除項(xiàng)目（這部分不含之前沒發(fā)生的稅金及附加，等再轉(zhuǎn)讓時(shí)再按實(shí)際情況單獨(dú)計(jì)算扣除稅金及附加），不是說當(dāng)初算總單位成本時(shí)要剔除稅金，而是稅金及附加本就不包含在總扣除額基數(shù)里，是隨銷售環(huán)節(jié)單獨(dú)處理的，這樣算既能保證清算時(shí)整個(gè)項(xiàng)目成本分?jǐn)倻?zhǔn)確，也能讓后續(xù)再轉(zhuǎn)讓時(shí)有明確的成本基數(shù)可用。
清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，扣除項(xiàng)目金額需要剔除清算時(shí)的轉(zhuǎn)讓稅金，再加上本次轉(zhuǎn)讓發(fā)生的稅金 。 根據(jù)相關(guān)規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)確認(rèn)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積確認(rèn)，而清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用計(jì)算中，扣除項(xiàng)目總金額是不包括清算時(shí)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的，同時(shí)本次轉(zhuǎn)讓發(fā)生的有關(guān)稅金可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除 。 這樣理解對(duì)嗎？
您好，您的理解對(duì)的哦
這么說，清算時(shí)確認(rèn)的單位建筑面積成本=用取得土地使用權(quán)支付的金額+開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用+20%加計(jì)扣除之和?清算時(shí)確認(rèn)的總可售建筑面積? 再轉(zhuǎn)讓時(shí)扣除項(xiàng)目金額就是用這個(gè)單位成本?再轉(zhuǎn)讓的建筑面積+本次轉(zhuǎn)讓發(fā)生的稅費(fèi)，不需要再考慮加計(jì)扣除了
?您好，是的，理解完全正確。 1. 清算時(shí)確認(rèn)的單位建筑面積成本，計(jì)算公式就是：（取得土地使用權(quán)支付的金額 %2B 開發(fā)成本 %2B 開發(fā)費(fèi)用 %2B 20%加計(jì)扣除）之和 / 清算時(shí)確認(rèn)的總可售建筑面積（不含清算環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)讓稅金）。 2. 后續(xù)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，扣除項(xiàng)目金額不用額外考慮加計(jì)扣除，直接按 清算時(shí)的單位建筑面積成本 * 本次再轉(zhuǎn)讓建筑面積 %2B 本次轉(zhuǎn)讓發(fā)生的稅費(fèi) 計(jì)算即可。
分母是可售建筑面積不是已售建筑面積嗎？
?您好，分母是清算時(shí)確認(rèn)的總可售建筑面積，不是已售建筑面積。 因?yàn)榍逅銜r(shí)的單位建筑面積成本，是按整個(gè)清算項(xiàng)目的“總扣除額”（土地、成本、費(fèi)用、加計(jì)扣除之和）平攤到項(xiàng)目全部可售房源上的，目的是給整個(gè)項(xiàng)目的每平方米房源確定一個(gè)統(tǒng)一的基礎(chǔ)扣除成本，方便后續(xù)未售房源再轉(zhuǎn)讓時(shí)，直接按面積核算對(duì)應(yīng)扣除額，不用每次再重新分?jǐn)偪偪鄢~，保證整個(gè)項(xiàng)目成本分?jǐn)偟囊恢滦浴?