營改增后房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)征率

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

計(jì)算方法為：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%，上述公式中的適用稅率或征收率，根據(jù)納稅人適用的計(jì)稅方法不同分別選擇，納稅人適用一般計(jì)稅方法的，按11%的適用稅率計(jì)算，適用簡易計(jì)稅方法的，按5%的征收率計(jì)算;計(jì)稅方法依據(jù)房地產(chǎn)老項(xiàng)目和新項(xiàng)目分別確定，開工日期在2016年4月30日前的老項(xiàng)目，納稅人可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更，上述日期后開工的新項(xiàng)目，只能適用一般計(jì)稅方法。

以本題為例：甲公司銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目取得預(yù)收款后，如選擇適用簡易計(jì)稅方法，在8月應(yīng)預(yù)繳稅款=3885÷(1+5%)×3%=111(萬元);如未選擇適用簡易計(jì)稅方法，在8月應(yīng)預(yù)繳稅款=3885÷(1+11%)×3%=105(萬元)。后期新項(xiàng)目取得預(yù)收款，均按一般計(jì)稅方法，采用11%的適用稅率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。

比如地級市某房地產(chǎn)開發(fā)公司三季度預(yù)收售房款1000萬元，那么該納稅人三季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅：

1000萬元÷(1+11%)×10%×25%=22.52萬元 (其中的毛利率依據(jù)國稅發(fā)[2009]31號規(guī)定)。

如果屬于《建筑施工許可證》合同約定開工日期在2016年4月1日前的老房地產(chǎn)項(xiàng)目，可選擇簡易計(jì)稅辦法，則企業(yè)所得稅預(yù)繳：

1000萬元÷(1+5%)×10%×25%=23.81萬元。

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳計(jì)算方法

按照稅法規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售的,其當(dāng)期取得的預(yù)售收入要先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額,再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算企業(yè)所得稅,待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整.預(yù)售收入的利潤率不得低于15％，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)本地實(shí)際情況確定。預(yù)繳時(shí)是預(yù)收款減預(yù)繳的附加稅和土地增值稅然后乘以預(yù)征率。

新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》以及相關(guān)規(guī)定未對房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)收款計(jì)征企業(yè)所得稅和營業(yè)稅及其附加的會(huì)計(jì)處理進(jìn)行明確，故實(shí)務(wù)中存在不同處理方式。

預(yù)交所得稅的會(huì)計(jì)處理

在實(shí)務(wù)處理中，預(yù)收房款預(yù)交所得稅的會(huì)計(jì)處理一般有兩種情況：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅一般核算方法按預(yù)收賬款當(dāng)期的發(fā)生額扣除期間費(fèi)用及稅金計(jì)算繳納所得稅。會(huì)計(jì)分錄如下：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅

　貸：銀行存款

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的收入同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本，經(jīng)過納稅調(diào)整計(jì)算出的所得稅反映在利潤表中：

借：所得稅費(fèi)用

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅

計(jì)算出預(yù)繳所得稅與應(yīng)交所得稅差額部分繳納所得稅時(shí)：

借：所得稅費(fèi)用

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅

貸：銀行存款

對未達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收賬款對應(yīng)的所得稅反映在應(yīng)交稅費(fèi)欄，用負(fù)數(shù)表示。

（2）所得稅會(huì)計(jì)的處理方式

若房地產(chǎn)企業(yè)在核算所得稅按照可抵扣暫時(shí)性差異來確認(rèn)對未來期間應(yīng)納所得稅金額的影響，對預(yù)繳的所得稅應(yīng)確認(rèn)為遞延所得稅資產(chǎn)，繳納時(shí)同（1）一樣，年終對未達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收賬款對應(yīng)的已上繳的所得稅從“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”科目轉(zhuǎn)入“遞延所得稅資產(chǎn)——預(yù)售房預(yù)繳所得稅”科目，會(huì)計(jì)分錄如下；

借：遞延所得稅資產(chǎn)——預(yù)售房預(yù)繳所得稅

　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅

營改增后房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)征率是多少？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。