1.審計前的準備工作：了解并掌握涉稅企業(yè)的基本情況，包括其組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)范圍、財務(wù)狀況等。同時，要收集并審閱涉稅企業(yè)的財務(wù)報表、納稅申報表、相關(guān)稅務(wù)文件以及其他相關(guān)資料，以便了解其土地增值稅的核算和申報情況。 2.收入審計：關(guān)注土地增值稅的收入是否真實、完整。要審查企業(yè)是否按照會計準則和稅法規(guī)定確認和計量收入，是否存在虛報、漏報收入的情況。同時，要關(guān)注企業(yè)是否按照配比原則結(jié)轉(zhuǎn)成本，是否按照稅法規(guī)定計算利潤和應(yīng)納稅額。 3.成本審計：對土地增值稅的成本進行審計，主要是確認和核實成本的構(gòu)成以及金額是否真實、合理。要關(guān)注企業(yè)是否存在虛報、多報或少報成本的情況，是否按照配比原則結(jié)轉(zhuǎn)成本，以及是否按照稅法規(guī)定計算扣除金額。 4.費用審計：對土地增值稅的費用進行審計，主要是確認和核實費用的真實性、合理性和合法性。要關(guān)注企業(yè)是否存在虛報、多報或少報費用的情況，是否按照配比原則結(jié)轉(zhuǎn)費用，以及是否按照稅法規(guī)定計算扣除費用。 5.利潤審計：對土地增值稅的利潤進行審計，主要是確認和核實利潤的真實性和合法性。要關(guān)注企業(yè)是否存在虛報、多報或少報利潤的情況，以及是否按照稅法規(guī)定計算應(yīng)納稅額。 6.土地增值稅清算審計：這是土地增值稅審計的重點之一，主要是對土地增值稅清算過程進行審計。要關(guān)注企業(yè)是否按照規(guī)定程序進行清算，是否按照稅法規(guī)定計算應(yīng)納稅額，是否存在漏報、少報應(yīng)納稅額的情況等。 7.稅務(wù)處理決定審計：對稅務(wù)機關(guān)作出的稅務(wù)處理決定進行審計，主要是確認稅務(wù)處理決定的合法性和合理性。要關(guān)注稅務(wù)處理決定是否存在錯誤或不公的情況，以及企業(yè)是否按照稅務(wù)處理決定進行整改和執(zhí)行。

需要關(guān)注收入額、扣除項目金額是否準確，增值率、稅率是否計算正確， 是否適用優(yōu)惠政策。

土地增值稅審計主要從以下幾個方面進行核查： 一、收入方面 銷售合同審查 核查銷售合同的真實性、完整性，確認合同約定的銷售價格、面積、付款方式等關(guān)鍵信息是否準確。 檢查有無陰陽合同情況，即表面上簽訂一份價格較低的合同用于備案，實際執(zhí)行另一份價格較高的合同。 銷售發(fā)票核查 核對銷售發(fā)票的開具金額與銷售合同是否一致，檢查發(fā)票的真實性和合法性。 確認發(fā)票是否按照規(guī)定的時間和金額開具，有無延遲開票或虛開發(fā)票的情況。 收入確認時間 根據(jù)會計準則和稅法規(guī)定，審查企業(yè)收入確認的時間是否正確。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)在交付房產(chǎn)、取得收款權(quán)利時確認收入。 檢查企業(yè)是否存在提前或延遲確認收入的情況，以調(diào)節(jié)土地增值稅的納稅時間。 二、成本方面 土地取得成本審查 核查土地出讓合同、土地出讓金支付憑證等，確認土地取得成本的真實性和準確性。 檢查土地出讓金是否按照規(guī)定繳納，有無滯納金或罰款等額外支出未計入成本的情況。 對于通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地，審查轉(zhuǎn)讓合同、評估報告等，確定土地轉(zhuǎn)讓價格的合理性。 開發(fā)成本核查 審查房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項開發(fā)成本，包括建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費等。 檢查工程合同、發(fā)票、結(jié)算單等憑證，確認成本的真實性和合理性。重點關(guān)注工程成本是否虛高，有無與項目無關(guān)的費用計入開發(fā)成本。 對于公共配套設(shè)施費，審查其是否符合稅法規(guī)定的扣除條件，如是否已建成并交付使用、是否有明確的產(chǎn)權(quán)歸屬等。 開發(fā)間接費用審查 核查開發(fā)間接費用的列支范圍，確認費用是否與項目開發(fā)直接相關(guān)。 檢查開發(fā)間接費用的分配方法是否合理，有無將不應(yīng)計入開發(fā)間接費用的支出混入其中。 三、費用扣除方面 利息支出審查 審查企業(yè)借款合同、利息支付憑證等，確認利息支出的真實性和合理性。 根據(jù)稅法規(guī)定，計算可以扣除的利息支出金額。如果企業(yè)能夠提供金融機構(gòu)證明，且利息支出不超過按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，則可以據(jù)實扣除；否則，只能按照土地成本和開發(fā)成本之和的一定比例扣除。 其他費用審查 核查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費用、銷售費用等其他費用的列支情況。 檢查費用是否符合稅法規(guī)定的扣除標準，有無超支或與項目無關(guān)的費用計入。一般來說，管理費用和銷售費用的扣除比例有一定限制。 四、清算條件審查 清算時間確定 審查企業(yè)是否達到土地增值稅清算條件。根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅清算： 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 同時，對于符合一定條件的項目，稅務(wù)機關(guān)也可以要求企業(yè)進行土地增值稅清算，如已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85% 以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的等。 清算申報資料審查 檢查企業(yè)提交的土地增值稅清算申報資料是否完整、準確。包括土地增值稅清算申報表、房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關(guān)證照、合同、發(fā)票、結(jié)算單等憑證。 確認申報資料中的數(shù)據(jù)是否與企業(yè)的財務(wù)賬目和實際情況相符，有無虛報、漏報等情況。 五、稅收優(yōu)惠審查 普通住宅優(yōu)惠審查 審查企業(yè)開發(fā)的項目中是否有普通住宅，并確認普通住宅的認定標準是否符合稅法規(guī)定。 對于符合條件的普通住宅，在計算土地增值稅時可以享受一定的稅收優(yōu)惠，如增值率未超過 20% 的免征土地增值稅。檢查企業(yè)是否正確計算和享受了普通住宅的稅收優(yōu)惠。 其他優(yōu)惠政策審查 了解企業(yè)是否符合其他土地增值稅稅收優(yōu)惠政策的條件，如因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅等。 審查企業(yè)是否按照規(guī)定提交了相關(guān)的證明材料，申請享受稅收優(yōu)惠。 六、稅務(wù)風險評估 稅務(wù)合規(guī)性評估 對企業(yè)的土地增值稅納稅申報情況進行全面評估，檢查企業(yè)是否按照稅法規(guī)定正確計算、申報和繳納土地增值稅。 審查企業(yè)是否存在偷稅、漏稅等稅務(wù)違法行為，如隱瞞收入、虛增成本、多列費用等。 稅務(wù)籌劃合理性評估 分析企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)籌劃方案是否合理、合法。檢查稅務(wù)籌劃方案是否符合稅法規(guī)定，有無潛在的稅務(wù)風險。 對于不合理的稅務(wù)籌劃方案，提出整改建議，幫助企業(yè)降低稅務(wù)風險。

在進行土地增值稅審計時，需要重點關(guān)注以下幾個方面：一是土地交易的原始購買成本和相關(guān)費用；二是后續(xù)的增值部分，包括改良投入等；三是確保所有計算符合當前稅法規(guī)定；四是審查相關(guān)交易的合同和發(fā)票，確保所有數(shù)據(jù)的真實性和合法性。這樣可以幫助企業(yè)或個人確保稅務(wù)合規(guī)，避免未來可能的稅務(wù)風險。

同學(xué)你好，土地增值稅審計注冊需要注意： 1）發(fā)生費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載內(nèi)容相符，是否存在明顯異常。當二者差異較大，應(yīng)追加審核程序： 一是：從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽的施工合同，并與相關(guān)賬目核對； 二是：實地查看項目工程情況，必要時向建筑監(jiān)理公司取證； 三是：審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價情形。 （2）自購建筑材料時，自購材費用是否重復(fù)計算扣除項目。甲供材有無現(xiàn)場材料交接手續(xù)，是否與項目決算報告、審計報告、工程施工合同記載內(nèi)容及工程監(jiān)理報告相符。 （3）采用自營方式自行施工建設(shè)的，有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。施工發(fā)生人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效憑證，是否按規(guī)定會計處理和稅務(wù)處理。 （4）建筑安裝發(fā)票是否符合稅法規(guī)定。審核建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具，營改增后，按稅務(wù)總局2016年70號公告第五條要求，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，是否在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱 （5）參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本，或當?shù)亟ㄔO(shè)部門公布單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。 （6）如屬自產(chǎn)貨物混合銷售業(yè)務(wù)，以增值稅發(fā)票計算扣除項目的，審核合同中是否分別確定貨物銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)營業(yè)額，且是否有建筑資質(zhì)和主管稅務(wù)機關(guān)出具自產(chǎn)貨物證明。 （7）審核“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“商品房銷售許可證”確認分期項目、房屋類型，根據(jù)“商品房銷售面積（測繪）通知書”，“分層分戶表”的面積數(shù)據(jù)計算分劈各房屋類型的建筑安裝工程費金額。審核有無交叉使用成本項目成本，多項目應(yīng)分攤數(shù)據(jù)是否準確，是否準確劃分開發(fā)成本與開發(fā)費用。 （8）審核備案的售房合同，裝修合同及預(yù)決算，業(yè)主入住驗收房屋手續(xù)，銀行對賬單往來流水。看是否虛假列支裝修成本和材料成本