房地產(chǎn)行業(yè)作為涉及稅費(fèi)最多的一個(gè)行業(yè)，在稅收政策上有諸多的特殊規(guī)定。今天我們一起來(lái)看看有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款的增值稅如何處理。 一、預(yù)繳義務(wù)的規(guī)定 根據(jù)2016年18號(hào)公告和財(cái)稅【2016】36號(hào)文附件2的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，只要采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，均應(yīng)當(dāng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率計(jì)算預(yù)繳增值稅，且在收到預(yù)收款的次月申報(bào)繳納。 二、預(yù)收款的判斷 總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)際交樓前，且未開具發(fā)票的收取款項(xiàng)，屬于預(yù)收款，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳稅款。 但在具體實(shí)務(wù)實(shí)中，對(duì)預(yù)收款的確認(rèn)，是存在一些爭(zhēng)議的。集中表現(xiàn)在：誠(chéng)意金、認(rèn)籌金是否屬于預(yù)收款？總局未對(duì)此問(wèn)題做出明確的規(guī)定，我們來(lái)看幾個(gè)營(yíng)改增之后的地方性政策規(guī)定和口徑。 河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答（之二）：預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付%2B按揭%2B尾款）、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款；誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。 河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答（之八）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等各種名目向購(gòu)房人收取的款項(xiàng)不同時(shí)符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅： （一）收取的款項(xiàng)金額不超過(guò)5萬(wàn)元（含5萬(wàn)元）； （二）收取的款項(xiàng)從收取之日起三個(gè)月內(nèi)退還給購(gòu)房人。 山東國(guó)稅全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)政策指引（六）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)收款包括定金、分期取得的預(yù)收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。 福建國(guó)家稅務(wù)局12366營(yíng)改增熱點(diǎn)問(wèn)答：銷售行為成立時(shí)，誠(chéng)意金、定金的實(shí)質(zhì)是房屋價(jià)款的一部分，需要計(jì)算繳納增值稅。銷售行為不成立時(shí)，如果誠(chéng)意金、定金退還，不屬于納稅人的收入，不需要計(jì)算繳納增值稅；如果誠(chéng)意金、定金不退還，屬于納稅人的營(yíng)業(yè)外收入，不需要計(jì)算繳納增值稅。 三、預(yù)繳增值稅的計(jì)算 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅的計(jì)算方法及公式如下：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1%2B適用稅率或征收率)×3%。 上述公式中，應(yīng)關(guān)注的要點(diǎn)有： 1、在換算預(yù)繳增值稅的計(jì)稅依據(jù)時(shí)，一般計(jì)稅方法，按照適用稅率倒算;2019年4月1日起為9%。簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照征收率倒算。 2、預(yù)繳稅款時(shí)不得抵減支付的土地價(jià)款。 3、多項(xiàng)目且設(shè)立時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注預(yù)收款項(xiàng)目的屬性，即該項(xiàng)目系歸屬新項(xiàng)目還是已經(jīng)按老項(xiàng)目完成了簡(jiǎn)易計(jì)稅備案。 四、預(yù)收款的開票 營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)可以開具不征稅發(fā)票，在開票系統(tǒng)選擇編碼為602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。該不征稅發(fā)票僅作為房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款憑證，不用于購(gòu)房著辦理契稅申報(bào)和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 五、預(yù)繳增值稅的納稅地點(diǎn) 企業(yè)正常的增值稅納稅申報(bào)地點(diǎn)是機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。如果項(xiàng)目所在地與機(jī)構(gòu)所在地不一致，預(yù)繳稅款向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳。 六、預(yù)繳增值稅的申報(bào) 房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)繳增值稅部分，應(yīng)準(zhǔn)確及時(shí)填報(bào)《增值稅納稅申報(bào)表附列資料(四)(稅額抵減情況表)》。 該部分預(yù)繳稅額允許抵減當(dāng)期的增值稅申報(bào)表主表中計(jì)算的當(dāng)期應(yīng)納稅額，同時(shí)，當(dāng)期應(yīng)抵減稅額大于應(yīng)納稅額時(shí),可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 另外，從報(bào)表設(shè)計(jì)的邏輯看，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅申報(bào)抵減預(yù)繳稅款時(shí)，不需要區(qū)分項(xiàng)目計(jì)算，但根據(jù)增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定，不能抵繳，也就是說(shuō)A項(xiàng)目應(yīng)交的增值稅不可以抵減B項(xiàng)目預(yù)繳稅款。 七、預(yù)收款能否提前確認(rèn)納稅義務(wù) 有的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)測(cè)算，發(fā)現(xiàn)其整個(gè)項(xiàng)目最終應(yīng)繳納的增值稅會(huì)低于其預(yù)繳的增值稅。由于增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間中明確規(guī)定，提前開具增值稅發(fā)票的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為開具增值稅發(fā)票當(dāng)天。 于是有的房地產(chǎn)公司會(huì)選擇提前開具增值稅發(fā)票，從而將預(yù)收款的預(yù)繳增值稅業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為增值稅的納稅義務(wù)。