請問老師，地上建筑物評估價格，為啥土地價格不用評估，賣房子的同時連地一起了呀？扣除的金額豈不是變少了嗎？

甲公司2015年3月1日購入一商鋪，上下兩層，每層建筑面積均為100平方米，建筑結構為鋼混結構。國有土地使用權出讓年期為40年，自2005年6月1日起計算，期限屆滿后無償收回土地使用權及地上建筑物。甲公司于2015年6月1日起將該商鋪整體出租給某工商銀行使用，租賃期限20年，月租金150元/m2，年租金36萬元，運營費用率為租金的30%，運營費用逐月支付，租賃期內(nèi)租金不變，租金按月支付，合同期滿，不再續(xù)租。為資本運作需要，甲公司委托某價格評估公司對該宗房地產(chǎn)2020年6月1日的市場價格進行評估。據(jù)價格鑒證人員市場調(diào)查，2020年上半年此類商鋪市場租金水平100元/m2（兩層均價），預計今后15年內(nèi)市場租金水平每年比上年遞增1%。年折現(xiàn)率為10%。 11.該商鋪在2023年6月1日至2024年5月31日年度的凈收益為（?。?12.該商鋪在2036年6月1日至2037年5月31日年度凈收益的折現(xiàn)期為（?。?。

老師好，請教個問題。我們購買了二手廠房，土地有證廠房無證，土地一直交稅廠房沒有交稅。是以股權轉讓的形式過戶給我們的，這樣合法嗎？過戶時候實際評估價格比我們報工商的報表購買的價格要高，股權轉讓時交了印花稅和個人所得是（是替賣方交的）這樣是不是有風險，風險怎么規(guī)避？

你好老師，我們租賃了其他公司的土地在上面建了房子，合同規(guī)定10年到期后，上面的建筑物歸出租方所有，我們現(xiàn)在續(xù)簽了12年的租賃合同，對方說讓我們把賬上的固定資產(chǎn)建筑物轉給他們有這樣的說法嗎？我的意思是建筑物歸他們，他們自己可以找評估公司評估后做土地增值吧，我們應該不涉及賬務處理吧，現(xiàn)在我們是按自己在上面建的建筑物交房產(chǎn)稅跟占用面積給對方相應的稅金。接下去是不是要按總出租金額收房產(chǎn)稅了。

　土地增值稅的扣除項目有： 　　1、取得土地使用權所支付的金額； 　　2、房地產(chǎn)開發(fā)成本； 　　3、房地產(chǎn)開發(fā)費用； 　　4、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金； 　　5、財政部確定的其他扣除項目； 　　6、舊房及建筑物的評估價格。請問老師，前3個項目都要乘以企業(yè)銷售不動產(chǎn)的百分比計算嗎？