地價(jià)，開發(fā)成本，開發(fā)費(fèi)用，稅金，加計(jì)扣除。

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其6大扣除項(xiàng)目：以法律形式確定的，會(huì)計(jì)也是按規(guī)定分類的根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號(hào))規(guī)定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 1、取得土地使用權(quán)所支付的金額 取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。其中，取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款是指納稅人依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、出讓合同、協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議以貨幣或者其他形式支付的款項(xiàng)。依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、出讓合同、協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議，政府或有關(guān)單位、部門以扶持、獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關(guān)聯(lián)方的金額應(yīng)從取得土地使用權(quán)所支付的金額中剔除。 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金; 以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金; 以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。 “按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。 審核重點(diǎn)： ——同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額 ——房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問題 2、房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)成本包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 (1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。土地證使用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置、拆遷補(bǔ)償凈支出等。 納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 重點(diǎn)審核： ——是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。 ——拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。 (2)前期工程費(fèi)。規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)、三通一平等。 (3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。道路、供水、供電、供氣、排污、通信、照明、環(huán)衛(wèi)綠化等。 重點(diǎn)審核：前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)重點(diǎn)審核以下事項(xiàng) ——前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。 ——是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 ——多個(gè)(或分期)項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂? (4)公共配套設(shè)施費(fèi)。不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施。 納稅人開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊設(shè)施等， 配套設(shè)施： 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除; 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，在提供政府、公用事業(yè)單位書面證明后，其成本、費(fèi)用可以扣除; 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 注：政府或有關(guān)部門直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的市政配套費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、“四源”費(fèi)、供電貼費(fèi)、增容費(fèi)等應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納、并在核算時(shí)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的收費(fèi)項(xiàng)目，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，列入開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。上述費(fèi)用政府或有關(guān)部門收取后又返還的，返還的部分不得計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。 重點(diǎn)審核： ——公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。 ——是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。 ——多個(gè)(或分期)項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂? (5)建筑安裝工程費(fèi)。出包自營建筑安裝費(fèi)。 重點(diǎn)審核： ——發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。 ——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。 ——參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。 ——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。 ——建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。 (6)開發(fā)間接費(fèi)用。直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。

非房企轉(zhuǎn)讓商品房的土地增值稅扣除項(xiàng)目主要包括以下幾個(gè)方面： 一、取得土地使用權(quán)所支付的金額 1.這是指為取得土地使用權(quán)而實(shí)際支付的地價(jià)款（土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)等）。 2.還包括按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、過戶手續(xù)費(fèi)等。 二、房地產(chǎn)開發(fā)成本 1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。例如，對(duì)原土地上建筑物、構(gòu)筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。 2.前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。如進(jìn)行地質(zhì)勘察產(chǎn)生的費(fèi)用。 3.建筑安裝工程費(fèi)：指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。即建造商品房實(shí)際發(fā)生的建筑施工費(fèi)用等。 4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。例如小區(qū)內(nèi)鋪設(shè)供水管道的費(fèi)用。 5.公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。如小區(qū)內(nèi)的幼兒園、公共停車場(chǎng)等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 1.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等），按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的 5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 四、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 1.主要包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅不得單獨(dú)扣除，非房企可以扣除）。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 五、其他扣除項(xiàng)目 對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的非房企，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，加計(jì) 20%的扣除。

非從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅允許扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。