一、增值稅預(yù)繳 （一）一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率繳納增值稅。應(yīng)預(yù)繳的稅款=預(yù)收款÷（1%2B適用稅率或征收率）×3% 適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月申報期向主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)交稅款 （二）預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付款%2B按揭%2B尾款）、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款。 誠意金、認籌金和訂金不屬于預(yù)收款，但是合同成立且用于抵房款時，應(yīng)當依法預(yù)繳或者申報增值稅。 部分稅務(wù)機關(guān)對誠意金等有更加細致的規(guī)定。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認籌金等各種名目向購房人收入的款項不同時符合下列條件的，均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅；1、收取的款項不超過5萬元（含5萬元）；2、收取的款項從收取之日起3個月內(nèi)退還給購房人。 注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局2016年第23號）附件《商品和服務(wù)稅收分類與編碼（試行）》中的分類編碼調(diào)整，納稅人應(yīng)將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本（V2.0.11) 增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形，下設(shè)602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款” 使用未發(fā)生銷售行為的不征稅項目編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填不征稅，不得開具增值稅專用發(fā)票。 二、增值稅預(yù)繳的地點 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。 三、其他稅種預(yù)繳的規(guī)定 （一）土地增值稅規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)納稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)納稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。 為了方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計稅依據(jù)；土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款 例如，一般納稅人采取一般計稅方法，預(yù)收款1000萬，土地增值稅預(yù)征率為2%，按照稅法規(guī)定，預(yù)繳土地增值稅為【1000-1000/（1%2B11）*3%】*2%=19.46 而非1000/（1%2B11%）*2%=18.02 （二）企業(yè)所得稅規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或者預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)。 注：企業(yè)所得稅預(yù)繳時，部分稅務(wù)機關(guān)明確按照不含稅收入。例如，房企的預(yù)收賬款111萬（含稅），按預(yù)計毛利預(yù)交企業(yè)所得稅時，時按100計算20%，還是111萬？