投資性房地產(chǎn)出售怎么交稅

例如，2011年1月1日上述企業(yè)將一幢寫字樓對(duì)外出租，該寫字樓的初始成本為500萬(wàn)元，使用年限20年，預(yù)計(jì)凈殘值率為5%。該投資性房地產(chǎn)期末采用公允價(jià)值計(jì)量，2011年12月31日，經(jīng)復(fù)核，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為520萬(wàn)元。

（一）會(huì)計(jì)處理為，（1）2011年初將寫字樓對(duì)外出租時(shí)企業(yè)的賬務(wù)處理：借記：投資性房地產(chǎn)——成本5000000；貸記：固定資產(chǎn)5000000。（2）會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，對(duì)于采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)，平時(shí)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。2011年12月31日企業(yè)的賬務(wù)處理為，借記：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)200000；貸記：公允價(jià)值變動(dòng)損益200000。

（二）企業(yè)所得稅處理及企業(yè)所得稅和會(huì)計(jì)差異調(diào)整。

　　企業(yè)所得稅法確認(rèn)寫字樓為固定資產(chǎn)。采用公允價(jià)值模式的會(huì)計(jì)處理在企業(yè)所得稅上不予確認(rèn)，企業(yè)所得稅法對(duì)企業(yè)出租建筑物的計(jì)量應(yīng)按照歷史成本確認(rèn)為計(jì)稅基礎(chǔ)，同時(shí)按照企業(yè)所得稅法的相關(guān)規(guī)定計(jì)提的折舊部分允許在稅前扣除，企業(yè)所得稅和會(huì)計(jì)處理出現(xiàn)差異，差異的性質(zhì)為暫時(shí)性差異。

2011年企業(yè)所得稅稅前允許扣除的折舊為500×（1-5%）÷20=23.75（萬(wàn)元）。

因此，在計(jì)算2011年企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)所得稅對(duì)會(huì)計(jì)上寫字樓公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額，通過(guò)當(dāng)期“公允價(jià)值變動(dòng)損益”會(huì)計(jì)科目的貸方結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)的20萬(wàn)元不予確認(rèn)，當(dāng)期應(yīng)作納稅調(diào)減處理，調(diào)減額為20萬(wàn)元；另外企業(yè)所得稅對(duì)本例中投資性房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)，提取折舊23.75萬(wàn)元，當(dāng)期應(yīng)作納稅調(diào)減處理，調(diào)減額為23.75萬(wàn)元。此項(xiàng)業(yè)務(wù)合計(jì)納稅調(diào)減額為43.75萬(wàn)元。

投資性房地產(chǎn)出售的會(huì)計(jì)處理

首先,投資性房地產(chǎn)的出售和轉(zhuǎn)讓一般屬于其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng),通過(guò)"其他業(yè)務(wù)收入"和"其他業(yè)務(wù)成本"核算是合理的.但報(bào)廢和毀損應(yīng)作為一種非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來(lái)處理,其處置凈損益應(yīng)看作是利得或損失,通過(guò)"營(yíng)業(yè)外收入"和"營(yíng)業(yè)外支出"核算較為合理.

其次,準(zhǔn)則規(guī)定,同一座建筑物如果自用,則作為固定資產(chǎn)核算,清理凈損益記入"營(yíng)業(yè)外收支";如果以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租,則作為投資性房地產(chǎn)核算,報(bào)廢毀損時(shí)凈損益記入"其他業(yè)務(wù)收支".但新準(zhǔn)則下"其他業(yè)務(wù)收支"與"主營(yíng)業(yè)務(wù)收支"一起構(gòu)成營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本,形成營(yíng)業(yè)利潤(rùn).這樣,同一建筑物報(bào)廢或毀損處理不同,會(huì)對(duì)利潤(rùn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響,從而直接影響信息使用者對(duì)企業(yè)盈利能力的準(zhǔn)確判斷,容易給企業(yè)進(jìn)行利潤(rùn)結(jié)構(gòu)操縱留下空間.因此投資性房地產(chǎn)報(bào)廢或毀損的清理凈損益也通過(guò)"營(yíng)業(yè)外收支"來(lái)核算更合理.

第三,采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),處置時(shí)將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)結(jié)轉(zhuǎn)到反映"已實(shí)現(xiàn)收益"的損益類賬戶中,此處用"其他業(yè)務(wù)收入"賬戶欠妥.因?yàn)樵摀p益屆非經(jīng)常性損益,若結(jié)轉(zhuǎn)到"其他業(yè)務(wù)收入"中形成營(yíng)業(yè)利潤(rùn),會(huì)影響企業(yè)業(yè)績(jī)變動(dòng)趨勢(shì)的分析,建議用"營(yíng)業(yè)外收入"賬戶.另外,建議投資性房地產(chǎn)的報(bào)廢或毀損設(shè)置類似"固定資產(chǎn)清理"的賬戶,來(lái)歸集清理過(guò)程中取得的收入和發(fā)生的費(fèi)用.

投資性房地產(chǎn)出售怎么交稅？投資性房地產(chǎn)的出售和轉(zhuǎn)讓一般屬于其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng),通過(guò)"其他業(yè)務(wù)收入"和"其他業(yè)務(wù)成本"核算是合理的.投資性房地產(chǎn)出售，需要繳納企業(yè)所得稅。