房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))第六條規(guī)定,對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),可予以扣除,但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的,在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用.

如何正確理解房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的標(biāo)準(zhǔn)

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))中,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題是這樣規(guī)定的:

(一)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額.其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,在按照"取得土地使用權(quán)所支付的金額"與"房地產(chǎn)開發(fā)成本"金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除.

(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按"取得土地使用權(quán)所支付的金額"與"房地產(chǎn)開發(fā)成本"金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除.全部使用自有資金,沒有利息支出的,按照以上方法扣除.上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行.

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款,又有其他借款的,其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條(一)、(二)項(xiàng)所述兩種辦法.

(四)土地增值稅清算時(shí),已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除.

上述規(guī)定包含4個(gè)方面的內(nèi)容.

一是凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除.

二是不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的,或是全部使用自有資金的,可以按照"取得土地使用權(quán)所支付的金額"與"房地產(chǎn)開發(fā)成本"金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除.

三是上述的比例由省級(jí)人民政府制定.目前大多省級(jí)政府都定為10%或5%,因此在沒有特殊規(guī)定的情況下,就可以按照10%或5%執(zhí)行.

四是已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除.

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅怎么計(jì)算?

收入額減除國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目后的余額計(jì)算征稅,這個(gè)余額就是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額.因此,要計(jì)算增值額,首先計(jì)算扣除項(xiàng)目.扣除項(xiàng)目包括以下幾項(xiàng):

1.購(gòu)地價(jià)款及涉及稅費(fèi)

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

3.開發(fā)間接費(fèi)用(銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用)

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5.其它扣除項(xiàng)目.土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率:增值額/扣除項(xiàng)目小于20%,免征增值稅.

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