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一、會(huì)計(jì)制度的適用 我國(guó)現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度，除《農(nóng)民專業(yè)合作社財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度》外，共分《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、新準(zhǔn)則和行業(yè)會(huì)計(jì)制度等四個(gè)會(huì)計(jì)制度體系，其中涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的： 1.《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。所謂小企業(yè)，就房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)而言，是指根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)資廳評(píng)價(jià)函[2003]327號(hào)文件的規(guī)定，不能同時(shí)滿足從業(yè)人員數(shù)100人以上、年銷售額1000萬元以上兩個(gè)條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。按照財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定，自2005年1月1日起，凡符合上述標(biāo)準(zhǔn)的包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的各類小企業(yè)，除已按規(guī)定要求或規(guī)定程序執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或新準(zhǔn)則的企業(yè)外，都應(yīng)執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，不得再執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。 2.《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。按照財(cái)政部的規(guī)定，《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投資企業(yè)等單位施行，其他企業(yè)經(jīng)適當(dāng)程序也可以執(zhí)行該制度。2006年財(cái)政部發(fā)布了新的38項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(以下簡(jiǎn)稱新準(zhǔn)則)，規(guī)定自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。據(jù)此，現(xiàn)有股份有限公司、外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除按規(guī)定執(zhí)行新準(zhǔn)則的企業(yè)外，均應(yīng)執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。 3.新準(zhǔn)則下的會(huì)計(jì)制度體系。新的38項(xiàng)準(zhǔn)則及其《應(yīng)用指南》，包括具體準(zhǔn)則、對(duì)準(zhǔn)則的解釋、財(cái)務(wù)報(bào)表格式、會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理等，是一個(gè)完整的會(huì)計(jì)制度體系。這一制度暫在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為上市公司，或者按上市的母公司要求執(zhí)行新準(zhǔn)則的，都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新準(zhǔn)則規(guī)定的會(huì)計(jì)制度。 4.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。該制度屬于舊的行業(yè)會(huì)計(jì)制度體系，按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的大中型企業(yè)，如果達(dá)不到執(zhí)行新準(zhǔn)則的條件，也沒有相關(guān)規(guī)定要求其執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，則仍可執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。 二、應(yīng)增設(shè)的會(huì)計(jì)科目 本世紀(jì)已出臺(tái)的會(huì)計(jì)制度中，皆沒有專門用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會(huì)計(jì)核算帶來很大不便。但是，現(xiàn)行所有會(huì)計(jì)制度涉及會(huì)計(jì)科目設(shè)置的說明中都規(guī)定：在不影響對(duì)外提供統(tǒng)一財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況自行增設(shè)某些會(huì)計(jì)科目。根據(jù)這一些規(guī)定，執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或新準(zhǔn)則的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在執(zhí)行各自適用的會(huì)計(jì)制度規(guī)定的基礎(chǔ)上，增設(shè)以下專門核算房地產(chǎn)開發(fā)的會(huì)計(jì)科目，不但是需要的，也是符合會(huì)計(jì)制度規(guī)定的： 1.“開發(fā)成本”科目。本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)的費(fèi)用和成本，包括：(1)開支的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金或受讓價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)備費(fèi)等費(fèi)用;(2)開發(fā)采用出包方式的，根據(jù)預(yù)付給承包商的款項(xiàng)和工程進(jìn)度估價(jià)的開發(fā)成本;(3)工程采用自營(yíng)方式發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用;(4)分配應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)的公共配套設(shè)施費(fèi)、計(jì)提應(yīng)上交有關(guān)部門管理的維修費(fèi)和分?jǐn)偟拈g接開發(fā)費(fèi)用;(5)應(yīng)予資本化計(jì)入產(chǎn)品成本的借款費(fèi)用等;(6)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)完工并驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)成本。 購(gòu)入已拆遷平整的土地準(zhǔn)備用于房產(chǎn)開發(fā)，可先計(jì)入“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目，待開發(fā)時(shí)再以適當(dāng)?shù)姆峙浞椒?，分?jǐn)偟健伴_發(fā)成本”的明細(xì)科目。 2.“開發(fā)間接費(fèi)用”科目。本科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“制造費(fèi)用”，核算為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生除應(yīng)由行政管理部門承擔(dān)的費(fèi)用以外的各項(xiàng)間接費(fèi)用。 3.“開發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算已開發(fā)完工、經(jīng)驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)。 4.“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算用于出租經(jīng)營(yíng)但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋。 5.“周轉(zhuǎn)房”科目。本科目核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。 編制資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，以上增設(shè)的5個(gè)會(huì)計(jì)科目的期末余額，均應(yīng)計(jì)入報(bào)表的“存貨”項(xiàng)目。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本、土地成本的計(jì)算分?jǐn)?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即開發(fā)產(chǎn)品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本構(gòu)成比較復(fù)雜，既包括前期費(fèi)用和房屋的建造成本，還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用，以及預(yù)提的商品房維修費(fèi)用、白蟻防治費(fèi)等其他間接費(fèi)用;土地成本構(gòu)成則比較簡(jiǎn)單，即取得用于開發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出。 建設(shè)一幢房屋或者在同一地塊上建設(shè)若干幢房屋，往往因?yàn)橛猛静煌?、建筑結(jié)構(gòu)不同，甚至因?yàn)闃菍硬煌胁煌氖蹆r(jià)，而且，開發(fā)房地產(chǎn)的成本，特別是土地成本，往往是籠統(tǒng)的。因此，如何盡可能合理地計(jì)算分?jǐn)偼旯ぎa(chǎn)品的建筑成本和土地成本，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算的一個(gè)難題。 當(dāng)然，對(duì)于開發(fā)的房屋如果用途相同、建筑結(jié)構(gòu)也大致相同，例如，一個(gè)小區(qū)若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可計(jì)價(jià)銷售的房屋面積比例計(jì)算分?jǐn)偨ㄖ杀竞屯恋爻杀?。具體做法是，將小區(qū)可售房產(chǎn)連同歸全體業(yè)主共有的道路、休閑場(chǎng)地等的全部開發(fā)成本(包括建筑成本和土地成本，下同)，除以可出售房屋的面積總和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售項(xiàng)目，比如車庫(kù)或車位，采用清一色的按面積分?jǐn)偛槐M合理，可通過估算方法，將其估算的成本從總成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本。這種成本分?jǐn)偡椒?，叫做可售房屋面積比例法，簡(jiǎn)稱面積比例法。 但是，面積比例法適用范圍相對(duì)較小，對(duì)于同一小區(qū)內(nèi)開發(fā)的結(jié)構(gòu)、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情況下，對(duì)成片開發(fā)不同用途、不同結(jié)構(gòu)的房屋，建筑成本可采用估價(jià)修正法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偅恋爻杀究刹捎檬蹆r(jià)比率法進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)?，而且這兩種方法應(yīng)合并進(jìn)行，分步實(shí)施。 第一步，用估價(jià)修正法計(jì)算分?jǐn)傞_發(fā)房屋的建筑成本。估價(jià)修正法是通過對(duì)建筑成本的估算數(shù)額進(jìn)行修正，計(jì)算出各種不同結(jié)構(gòu)房屋建筑成本的方法。這種方法也應(yīng)分步實(shí)施： 首先，應(yīng)估算房屋單位建筑成本。所謂房屋單位建筑成本，實(shí)際為每平方米可出售房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀?，?nèi)容包括：(1)房屋自身的建筑成本;(2)應(yīng)分?jǐn)傂^(qū)內(nèi)道路、圍墻、休閑場(chǎng)地、休閑設(shè)施等附屬設(shè)施的建筑成本;(3)應(yīng)分?jǐn)偲渌g接費(fèi)用構(gòu)成的開發(fā)成本等。 單位成本采用估算方法確定后，再按可出售房屋面積得出估算的開發(fā)產(chǎn)品建筑總成本，即：開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本=∑(不同結(jié)構(gòu)的房屋面積×該結(jié)構(gòu)房屋估算的單位建筑成本);如果可出售開發(fā)產(chǎn)品有少量項(xiàng)目單位成本明顯偏低或偏高，也可按估算成本將其單計(jì)并從總成本中剔除。 接著，應(yīng)計(jì)算修正系數(shù)。修正系數(shù)=已決算(或按合同及招標(biāo)預(yù)算)的建筑總成本÷開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本。如果可出售產(chǎn)品中有少量項(xiàng)目單獨(dú)計(jì)算成本的，應(yīng)將已單獨(dú)計(jì)算的成本從公式中“÷”號(hào)前后的“總成本”中扣除。如果總成本無法確定或預(yù)估，則不計(jì)算修正系數(shù)，而以上一步驟“開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本”為建筑總成本。 最后，計(jì)算不同結(jié)構(gòu)房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀竞蛦挝唤ㄖ杀荆焊黝惤Y(jié)構(gòu)的房屋建筑成本=該類房屋估算成本×修正系數(shù);該類房屋單位成本=該類房屋建筑成本÷該類房屋面積，或=估算的單位建筑成本×修正系數(shù)。 如果竣工決算或預(yù)算對(duì)不同結(jié)構(gòu)的房屋直接建造成本反映得比較明確，在分?jǐn)倳r(shí)則應(yīng)只計(jì)算包括配套設(shè)施費(fèi)、附屬費(fèi)用等間接費(fèi)用，且應(yīng)根據(jù)具體情況選擇采用面積比例法、估價(jià)修正法等較為適宜的方法。 第二步，采用售價(jià)比率法計(jì)算和分?jǐn)偼恋爻杀?。售價(jià)比率法是以房屋單位售價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算分?jǐn)傞_發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價(jià)的高低，除取決于房屋結(jié)構(gòu)外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結(jié)構(gòu)的房屋，門面房售價(jià)高于住宅房，主要原因是門面房“地勢(shì)好、地價(jià)高”。因此，計(jì)算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開發(fā)，或者純商業(yè)用房開發(fā)的土地成本時(shí)，采用售價(jià)比率法較為適宜。售價(jià)比率法也需分步實(shí)施(以同時(shí)開發(fā)住宅房和非住宅房為例)： 首先，應(yīng)計(jì)算或預(yù)估不同結(jié)構(gòu)、不同用途房屋的總售價(jià)和平均單位售價(jià)。 接著，應(yīng)運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算非住宅房超額成本售價(jià)，以剔除房屋不同結(jié)構(gòu)對(duì)售價(jià)的影響。運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)，應(yīng)將開發(fā)的商品房劃分為價(jià)格相對(duì)低的住宅房和價(jià)格相對(duì)高的非住宅房?jī)纱箢悾瑢⒎亲≌扛哂谧≌康某杀痉Q為超額成本，將與超額成本相對(duì)應(yīng)的售價(jià)稱為超額成本售價(jià)：超額成本售價(jià)=超額成本×(1+成本毛利率);各類非住宅房超額成本售價(jià)=(該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價(jià)總額÷全部房屋成本總額)。 然后，再計(jì)算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價(jià)后的售價(jià)總額的比率，計(jì)算公式為：土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用權(quán)價(jià)值)÷(全部房屋售價(jià)總額-超額成本售價(jià)合計(jì))×100%。 最后，再計(jì)算不同用途房屋應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?。公式為?(1)住宅房應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?該類房屋售價(jià)×土地成本率; (2)非住宅房應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?(該類房屋售價(jià)-該類房屋的超額成本售價(jià))×土地成本率。 以上各公式中的“售價(jià)”，凡已售出或已用不變價(jià)預(yù)訂售出的，以實(shí)際售價(jià)或預(yù)訂價(jià)為準(zhǔn);尚未售出或雖已訂出但價(jià)格可能有浮動(dòng)的，以預(yù)估售價(jià)為準(zhǔn);第二步應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀竟街械姆课萁ㄖ杀荆瑧?yīng)以第一步計(jì)算的成本為準(zhǔn);全部房屋總成本，則應(yīng)為建筑總成本和土地成本總額之和。

一、設(shè)立時(shí)的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 辦理企業(yè)名稱登記、驗(yàn)資、制定公司章程、辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、銀行開戶和納稅登記。 （二）設(shè)置的主要帳戶 實(shí)收資本（或股本）、資本公積、管理費(fèi)用等 （三）會(huì)計(jì)分錄模板 1、收到所有者投入資本時(shí) 借：銀行存款、其他應(yīng)收款、固定資產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資等 貸：實(shí)收資本、股本等 資本公積—資本溢價(jià)或股本溢價(jià) 2、籌建期開辦費(fèi)發(fā)生時(shí)： 借：管理費(fèi)用、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 貸：銀行存款等 二、取得土地時(shí)的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 出讓取得、通轉(zhuǎn)讓取得、投資者投入以及其他方式取得土地。 （二）設(shè)置的主要帳戶 開發(fā)成本、無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等 （三）會(huì)計(jì)分錄模板 1、用于土地、商品房開發(fā) 借：開發(fā)成本—成本對(duì)象—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：銀行存款等 2、用于自建用房或暫時(shí)沒有明確用途 借：無形資產(chǎn) 貸：銀行存款等 3、用于賺取租金 借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款等 三、房地產(chǎn)開發(fā)階段的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、借款費(fèi)用、預(yù)提費(fèi)用等。 （二）設(shè)置的主要帳戶 開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等 （三）會(huì)計(jì)分錄模板 1、為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、安置及動(dòng)遷費(fèi)用、回遷房建造費(fèi)用等。 借：開發(fā)成本—成本對(duì)象—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：銀行存款、應(yīng)付酬工薪酬等 2、項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)以及水文質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、咨詢論證費(fèi)、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。 借：開發(fā)成本—成本對(duì)象—前期工程費(fèi) 貸：銀行存款、應(yīng)付酬工薪酬等 3、開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)主體建筑的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)及精裝修費(fèi)等。 借：開發(fā)成本—成本對(duì)象—建筑安裝工程費(fèi) 應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）（一般計(jì)稅可抵） 貸：銀行存款、庫(kù)存商品、應(yīng)付酬工薪酬等 4、開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中發(fā)生道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費(fèi)用等。 借：開發(fā)成本—成本對(duì)象—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）（一般計(jì)稅可抵） 貸：銀行存款、庫(kù)存商品、應(yīng)付酬工薪酬等 5、開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費(fèi)用等。 借：開發(fā)成本—成本對(duì)象—公共配套設(shè)施費(fèi) 應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）（一般計(jì)稅可抵） 貸：銀行存款等 6、企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對(duì)象的工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計(jì)入產(chǎn)品成本。 借：開發(fā)成本—成本對(duì)象—開發(fā)間接費(fèi) 應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）（一般計(jì)稅可抵） 貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等 7、預(yù)提出包工程、公共配套設(shè)施建造費(fèi)用、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用 借：開發(fā)成本—成本對(duì)象—建筑安裝工程費(fèi) 開發(fā)成本—成本對(duì)象—公共配套設(shè)施費(fèi) 貸：預(yù)提費(fèi)用 8、發(fā)生借款費(fèi)用，支付利息時(shí) 借：開發(fā)成本—借款費(fèi)用 貸：銀行存款 9、行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 借：管理費(fèi)用 貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等 10、分配成本核算對(duì)象成本：發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用，由某一成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入成本核算對(duì)象成本；由幾個(gè)成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入。 借：開發(fā)成本—一期—公共配套設(shè)施費(fèi) —二期—公共配套設(shè)施費(fèi) 貸：開發(fā)成本—會(huì)所 開發(fā)成本—地下車庫(kù) 10、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期產(chǎn)生的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用 借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸：銀行存款 （四）經(jīng)典例題 某企業(yè)是增值稅一般納稅人，開發(fā)項(xiàng)目共有兩期，開工日期均在2016年4月30日前，一期項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅，二期項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅。本月購(gòu)進(jìn)一批耐溫防火材料，專用于一期開發(fā)項(xiàng)目，取得增值稅專用發(fā)票1 張，注明金額為 100 萬元，稅額 17萬元；支付二期項(xiàng)目建筑工程款合計(jì) 515 萬元，取得增值稅專用發(fā)票 3 張，注明金額為 500萬元，稅額15萬元，款項(xiàng)均已通過銀行存款支付。 會(huì)計(jì)分錄： 1、購(gòu)進(jìn)防火材料時(shí)： 借： 開發(fā)成本—成本對(duì)象—建安工程費(fèi) 1000000 應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 170000 貸： 銀行存款 1170000 2、支付二期建筑工程款時(shí)： 借： 開發(fā)成本—成本對(duì)象—建安工程費(fèi) 5150000 貸： 銀行存款 5150000 四、房地產(chǎn)完工階段的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算 （二）設(shè)置的主要帳戶 開發(fā)產(chǎn)品、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、固定資產(chǎn) （三）會(huì)計(jì)分錄模板 1、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本 借：開發(fā)產(chǎn)品—一期 貸：開發(fā)成本—一期 2、行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 借：管理費(fèi)用 貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等 3、完工后發(fā)生借款費(fèi)用，支付利息時(shí) 借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸：銀行存款 4、為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 借：銷售費(fèi)用 貸：銀行存款等 5、企業(yè)自用時(shí) 借：固定資產(chǎn) 貸：開發(fā)成本 五、房地產(chǎn)銷售階段的核算 （一）涉及的主要業(yè)務(wù) 土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入、其他業(yè)務(wù)收入、預(yù)售收入、以商品房、土地使用權(quán)對(duì)外投資、對(duì)外出租等。 （二）設(shè)置的主要帳戶 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、預(yù)收帳款、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、其他應(yīng)付款、長(zhǎng)期股權(quán)投資、銷售費(fèi)用 （三）會(huì)計(jì)分錄模板 1、商品房納稅義務(wù)發(fā)生 （1）收款 借：銀行帳款/應(yīng)收帳款 預(yù)收帳款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 或應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅 （2）差額納稅 一般計(jì)稅可扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款 借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減） 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 （3）結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品 3、預(yù)收帳款處理 （1）收到預(yù)售款時(shí)： 借：銀行存款 貸：預(yù)收帳款 （2）預(yù)繳稅款時(shí) 一般計(jì)稅： 借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅 貸：銀行存款 簡(jiǎn)易計(jì)稅： 借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅 貸：銀行存款 4、收到保證金的處理 借：銀行存款 貸：其他應(yīng)付款 5、價(jià)外收入的會(huì)計(jì)處理 借：其他應(yīng)付款/銀行存款等 貸：營(yíng)業(yè)外收入—違約金 其他業(yè)務(wù)收入—手續(xù)費(fèi)收入 應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 或：應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅 6、商品房自用 借：固定資產(chǎn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 7、土地使用權(quán)對(duì)外投資 借：長(zhǎng)期股權(quán)投資 貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán) 應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 或：應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅 營(yíng)業(yè)外收入（差額） 8、商品房出租 （1）轉(zhuǎn)為出租時(shí) 借：投資性房地產(chǎn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 （2）收取租金時(shí) 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 或：應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅 （3）如果將作為固定資產(chǎn)的房屋出租需要提取折舊時(shí) 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 9、資金拆借 （1）借出資金時(shí) 借：其他應(yīng)收款 貸：銀行存款 （2）收到利息時(shí) 借：銀行存款 貸：財(cái)務(wù)費(fèi)用—利息收入 應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 10、期末應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅處理 （1）轉(zhuǎn)出未交增值稅 借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 貸：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅 （2）預(yù)繳稅款抵減未交繳增值稅 借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅 貸：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅 （3）申報(bào)后繳納 借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅 貸：銀行存款 11、購(gòu)買增值稅防偽稅控設(shè)備時(shí) 借：管理費(fèi)用 貸：銀行存款 借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（減免稅款） 貸：管理費(fèi)用 12、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種 借：稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交車船稅 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城鎮(zhèn)土地使用稅 13、繳納印花稅、耕地占用稅、車輛購(gòu)置稅、契稅時(shí)： （1）印花稅 借：稅金及附加 貸：銀行存款 （2）耕地占用稅 借：在建工程（或無形資產(chǎn)） 貸：銀行存款 （3）車輛購(gòu)置稅的核算 借：固定資產(chǎn) 貸：銀行存款 （4）契稅的核算 借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)） 貸：銀行存款 14、代扣代交個(gè)人所得稅 （1）計(jì)算時(shí) 借：應(yīng)付職工薪酬/應(yīng)付利潤(rùn) 貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交個(gè)人所得稅 （2）上交時(shí) 借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交個(gè)人所得稅 貸：銀行存款 15、交企業(yè)所得稅 （1）預(yù)繳時(shí) 借：所得稅費(fèi)用 貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅 借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅 貸：銀行存款 （2）匯算清繳時(shí) 借：以前年度損益調(diào)整 貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅 或相反分錄 （四）經(jīng)典例題 1、某企業(yè)是增值稅一般納稅人，開發(fā)項(xiàng)目共有兩期，兩期建筑面積相同，開工日期均在2016年4月30日前，一期項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅，二期項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅。項(xiàng)目管理部購(gòu)買辦公用品 11.7 萬元，無法在一、二期項(xiàng)目之間準(zhǔn)確劃分， 取得增值稅專用發(fā)票 1張，注明金額為 10 萬元，稅額為 1.7 萬元，款項(xiàng)通過銀行存款支付。 借：開發(fā)成本—一期—開發(fā)間接費(fèi) 100000 應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）17000 貸：銀行存款 117000 按建筑規(guī)模將進(jìn)項(xiàng)稅額在一、二期項(xiàng)目間劃分： 進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出額=17,000÷2=8500 元 借：開發(fā)成本—一期—開發(fā)間接費(fèi) 8500 貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）8500 2、A 房地產(chǎn)企業(yè)(一般納稅人）自行開發(fā)了B 房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工許可證注明的開工日期是2015 年3 月15 日，2016 年1 月15 日開始預(yù)售房地產(chǎn)，至2016年4 月30 日共取得預(yù)收款5250 萬元，已按照營(yíng)業(yè)稅規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。A 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)上述預(yù)收款開具收據(jù)，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。該企業(yè)2016 年5 月又收到預(yù)收款5250 萬元。2016 年6 月共開具了增值稅普通發(fā)票10500萬元（含2016 年4 月30 日前取得的未開票預(yù)收款5250 萬元，和2016 年5 月收到的5250萬元），同時(shí)辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。 2016 年6 月還取得了建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票價(jià)稅合計(jì)1110 萬元（其中：注明的增值稅稅額為110 萬元）。經(jīng)計(jì)算，本期允許扣除的土地價(jià)款為1500萬。納稅人選擇放棄選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照適用稅率計(jì)算繳納增值稅。 （1）在6 月申報(bào)期就取得的預(yù)收款計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。 應(yīng)預(yù)繳稅款=5250÷（1+11%）×3%=141.89 萬元 借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅 141.89 貸：銀行存款 141.89 （2）納稅人6 月開具增值稅普通發(fā)票10500 萬元，其中包括5250 萬元屬于可以開具增值稅普通發(fā)票的情形。 （3）銷售額可扣除當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款。 （4）納稅人應(yīng)在7 月申報(bào)期按照《辦法》第十四條規(guī)定確定應(yīng)納稅額： 銷項(xiàng)稅額=（5250-1500）÷（1+11%）×11%=3378.38×11%=371.62萬元 進(jìn)項(xiàng)稅額=110 萬元 應(yīng)納稅額=371.62-110=261.62萬元 應(yīng)補(bǔ)稅額=261.62-141.89=119.73萬元 納稅人應(yīng)在7 月申報(bào)期應(yīng)補(bǔ)增值稅119.73萬元。 會(huì)計(jì)分錄： （1）借：預(yù)收帳款 5250 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 4729.73 應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 520.27 （2）差額納稅 一般計(jì)稅扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款 借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）148.65 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 148.65 （3）取得了建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票 借：開發(fā)成本—B項(xiàng)目 1000 應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）110 貸：銀行存款 1110 （4）月末結(jié)轉(zhuǎn) 借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）261.62 貸：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅 261.62 （5）預(yù)繳稅款抵減未交繳增值稅 借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅 141.89 貸：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅 141.89 （6）申報(bào)后繳納 借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅 119.73 貸：銀行存款 119.73

你好同學(xué)，不允許掛靠的 需要做入工資表中，進(jìn)行申報(bào)個(gè)稅 按工資做分錄處理 借管理費(fèi)用-工資貸應(yīng)付職工薪酬 借應(yīng)付職工薪酬貸銀行存款 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交個(gè)人所得稅

你好，這類書籍是很多的，你可以網(wǎng)上搜索一些

因《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》尚無專門的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法，實(shí)務(wù)中賬務(wù)處理多參考的是《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其開發(fā)項(xiàng)目屬于存貨，其預(yù)付款用到的科目有預(yù)付賬款和開發(fā)成本兩個(gè)科目。 　　預(yù)付賬款科目核算企業(yè)按照工程合同規(guī)定預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，以及按照購(gòu)貨合同規(guī)定預(yù)付給供應(yīng)單位的購(gòu)貨款。 　　開發(fā)成本科目核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。

分?jǐn)傉嫉孛娣e＝占地總面積×（銷售房屋建筑面積÷可售建筑總面積）。

同學(xué)你好，房地產(chǎn)企業(yè)是不能替購(gòu)房者代交契稅的。 根據(jù)金稅三期系統(tǒng)個(gè)人稅收管理模式，增量房的契稅改由購(gòu)房者自行申報(bào)繳納。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法直接在網(wǎng)站替購(gòu)房者代扣代繳契稅。 金稅三期系統(tǒng)需要有稅源號(hào)才能進(jìn)行契稅申報(bào)。因此，網(wǎng)站新增“增量房稅源管理”模塊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過網(wǎng)站，在完成“不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目登記”后，進(jìn)行“增量房銷售信息采集”，從網(wǎng)站下載《增量房銷售信息采集表》批量模板，填寫完整后將模板（電子版）拷貝帶到辦稅服務(wù)廳，由柜臺(tái)人員將模板導(dǎo)入金三系統(tǒng)中進(jìn)行批量登記信息采集。登記后可得到房源編號(hào)，請(qǐng)將房源編號(hào)告知購(gòu)房者，購(gòu)房者需根據(jù)該房源編號(hào)在辦稅窗口申報(bào)繳納契稅。

你好，同學(xué)。參考下這個(gè)課程。https://www.acc5.com/course/course_578.html 這里也有些。 https://www.acc5.com/search.php?word=成本核算&type=&page=2

你好，請(qǐng)問能詳細(xì)的說一下你的問題嗎？

同學(xué)你好，房地產(chǎn)企業(yè)是不能替購(gòu)房者代交契稅的。 根據(jù)金稅三期系統(tǒng)個(gè)人稅收管理模式，增量房的契稅改由購(gòu)房者自行申報(bào)繳納。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法直接在網(wǎng)站替購(gòu)房者代扣代繳契稅。 金稅三期系統(tǒng)需要有稅源號(hào)才能進(jìn)行契稅申報(bào)。因此，網(wǎng)站新增“增量房稅源管理”模塊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過網(wǎng)站，在完成“不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目登記”后，進(jìn)行“增量房銷售信息采集”，從網(wǎng)站下載《增量房銷售信息采集表》批量模板，填寫完整后將模板（電子版）拷貝帶到辦稅服務(wù)廳，由柜臺(tái)人員將模板導(dǎo)入金三系統(tǒng)中進(jìn)行批量登記信息采集。登記后可得到房源編號(hào)，請(qǐng)將房源編號(hào)告知購(gòu)房者，購(gòu)房者需根據(jù)該房源編號(hào)在辦稅窗口申報(bào)繳納契稅。