你好。月應(yīng)交稅費(fèi)，預(yù)交增值稅，所得稅，貸，銀行存款。 然后在項(xiàng)目地預(yù)交，有的地區(qū)網(wǎng)上也可以預(yù)交。

你好，辦理外經(jīng)辦證了嗎？

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)繳與清算方法 2014-07-22 蕭然峰 閱 2134 轉(zhuǎn) 26 按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）第十六條規(guī)定，“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！? 我國的房地產(chǎn)、特別是專門從事房產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，因其開發(fā)周期長，預(yù)售的產(chǎn)品多，一般對(duì)其應(yīng)繳納的土地增值稅采取平時(shí)預(yù)征、竣工結(jié)算后匯算清繳的方法。但目前普遍反映房地產(chǎn)土地增值稅計(jì)算麻煩，準(zhǔn)確率不高，為此，筆者將土地增值稅的預(yù)征和清算的方法介紹如下，供參考： 一、預(yù)征的方法 預(yù)征是按預(yù)售收入乘以預(yù)征率計(jì)算，預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r核定。 假定A房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)劃開發(fā)住宅樓5棟，2015年年底竣工交付使用，預(yù)計(jì)收入總額50000萬元，2014年一季度取得預(yù)售收入10000萬元，當(dāng)?shù)睾硕ǖ耐恋卦鲋刀愵A(yù)征率為2%，則應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅為10000×2%＝200萬元。 二、匯算清繳的方法 土地增值稅的匯算清繳主要包括清算時(shí)間的確定、收入的確認(rèn)、扣除額的確定、未出售產(chǎn)品相關(guān)事項(xiàng)的確定以及應(yīng)納稅額的計(jì)算等幾方面。 （一）清算時(shí)間的確定 土地增值稅的清算時(shí)間根據(jù)以下情況確定： 1.具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 （1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。 （2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。 （3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，納稅人應(yīng)自接到清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù)。 （1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。 （2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。 （3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。 （4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 （二）收入的確認(rèn) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及其有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括：貨幣收入、實(shí)物收入以及其他收入，在確認(rèn)時(shí)應(yīng)注意五點(diǎn)： 1.已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。 2.對(duì)在銷售時(shí)按縣級(jí)以上人民政府規(guī)定代收的各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入， 3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)： （1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。 （2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 5.如果取得的是實(shí)物收入應(yīng)按收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入；如果取得的是無形資產(chǎn)收入應(yīng)按專門評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)成貨幣收入；如果取得的是外國貨幣應(yīng)按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場(chǎng)匯率折算成人民幣收入。也就是說，計(jì)算土地增值稅所使用的收入指標(biāo)，需要將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種形式的收入按上述方法換算成人民幣現(xiàn)金形式的收入。 （三）扣除項(xiàng)目金額的確定 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定包括五項(xiàng)內(nèi)容： 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。包兩部分： （1）為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款。其中：對(duì)政府出讓的土地為支付的土地出讓金；對(duì)以行政劃撥方式取得的土地為按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；對(duì)以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。 （2）在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅等等。 2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。也就是開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括六部分： （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安置?dòng)遷用房支出等。與所得稅不同的是還包括土地閑置費(fèi)。 （2）前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 （3）建筑安裝工程費(fèi)。其中以出包方式開發(fā)的為支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)；以自營方式開發(fā)的為自建工程發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 （4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 （5）公共配套設(shè)施費(fèi)。指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 （6）開發(fā)間接費(fèi)用。指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。相當(dāng)于工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的制造費(fèi)用。 3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）。指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。相當(dāng)于一般企業(yè)的期間費(fèi)用或者營業(yè)費(fèi)用。 對(duì)開發(fā)費(fèi)用的扣除，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。分兩種情況： （1）對(duì)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的?？鄢痤~為利息支出加上按上述取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和不超過5%的比例（具體由當(dāng)?shù)卣_定）計(jì)算扣除。 （2）對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金額金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和不超過的10%（具體由當(dāng)?shù)卣_定）計(jì)算扣除。 不過，在具體確定時(shí)還應(yīng)注意五點(diǎn)： ①利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。 ②超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 ③全部使用自有資金，沒有利息支出的，按上述②的方法計(jì)算扣除。 ④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不能同時(shí)用上述兩種方法計(jì)算扣除，只能選其中的一種方法。 ⑤土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加，即“三稅一費(fèi)”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用，因此，在此只能扣除營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，即扣除“兩稅一費(fèi)”。 5.財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目。 根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在計(jì)算土地增值稅時(shí)，除扣除上述四個(gè)項(xiàng)目的扣除金額外，可以按取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本之和再加計(jì)20%的扣除金額，其他納稅人則不不允許。也就是說，加計(jì)20%扣除政策只適用于專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、并已進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)的納稅人，對(duì)雖專門從事房地產(chǎn)開發(fā)但未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)（未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓）的納稅人只能扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金；對(duì)非專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，只能扣除上述前四個(gè)項(xiàng)目的金額。 不過，在扣除項(xiàng)目金額的確定上還應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1.對(duì)在銷售時(shí)按縣級(jí)以上人民政府規(guī)定代收的各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購買方一并收取的，在將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅后，實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)；代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，對(duì)實(shí)際支付的代收費(fèi)用也不得在計(jì)算增值額時(shí)扣除。 2.按我國土地增值稅管理的相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)具有下列情況之一的，需要對(duì)扣除成本進(jìn)行評(píng)估： ①出售舊房及建筑物的； ②隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的； ③提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的； ④轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。其計(jì)算公式為： 扣除成本＝重置成本價(jià)×成新度折扣率。 重置成本價(jià)＝交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×實(shí)物狀況因素修正×權(quán)益因素修正×區(qū)域因素修正×其他因素修正。 也就是說，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)如果存在上述②、③、④三種情況之一的，需要對(duì)成本項(xiàng)目金額進(jìn)行評(píng)估扣除。 3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。 4.逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。 5.契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。 6.拆遷安置費(fèi)的扣除，按以下規(guī)定處理： （1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入（即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；或由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定），同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （3）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 7.扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 8.與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理： （1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。 （2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。 （3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 9.銷售已裝修的房屋的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 （四）未出售產(chǎn)品相關(guān)事項(xiàng)的確定 在土地增值稅清算時(shí)對(duì)開發(fā)產(chǎn)品未全部出售，但已達(dá)到清算條件，被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要清算的，對(duì)剩余未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其待實(shí)現(xiàn)的收入不記入清算的收入總額，已實(shí)現(xiàn)的成本費(fèi)用也應(yīng)從總成本費(fèi)用中剔除，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，收入按上述規(guī)定確認(rèn)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。稅率和速算扣除系數(shù)適用清算時(shí)確定的稅率和速算扣除系數(shù)。 （五）應(yīng)納稅額的計(jì)算。 通過以上對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入及扣除項(xiàng)目金額的確定后，按照土地增值稅的計(jì)算步驟，可以計(jì)算增值額了，土地增值稅的增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－扣除項(xiàng)目金額。計(jì)算出增值額，確定出增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例（增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%），再找出適用稅率，也就可以計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額了，即土地增值稅＝增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。 例如：假設(shè)上述A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年12月份開發(fā)的5棟住宅樓已全部竣工并驗(yàn)收，總建筑面積100000平方米，出售率達(dá)到90%，已實(shí)現(xiàn)收入總額為45000萬元，預(yù)繳土地增值稅800萬元。開發(fā)相關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用7000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本12500萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為3750萬元（已正確按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒁烟峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為2900萬元；當(dāng)?shù)卣?guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%.收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算通知，要求在90日內(nèi)完成清算，其在清算時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅的計(jì)算方法如下： （1）實(shí)際收入總額為45000萬元。單位售價(jià)＝45000÷（100000×90%）＝0.5萬元/平方米 （2）已預(yù)繳土地增值稅為800萬元。 （3）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用為7000萬元。 （4）房地產(chǎn)開發(fā)成本為12500萬元。 （5）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝3750＋（7000＋12500）×5%＝4725萬元。 （6）允許扣除的稅費(fèi)為2900萬元。 （7）加計(jì)扣除額＝（7000＋12500）×20%＝3900萬元。 （8）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)＝（7000＋12500＋4725＋2900＋3900）×90%＝27922.50萬元。 單位扣除項(xiàng)目金額＝27922.50÷（100000×90%）＝0.31025萬元/平方米 （9）增值額＝45000－27922.50＝17077.50萬元。 （10）增值率＝17077.50÷27922.50×100%＝61.16%。 （11）按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條規(guī)定，61.16%的增值率大于50%小于100%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。 （12）匯算清繳應(yīng)補(bǔ)交的土地增值稅＝17077.50×40%－27922.50×5%－800＝4634.875萬元。 假設(shè)清算結(jié)束后銷售剩余未出售的住宅10套，面積1000平方米，則應(yīng)繳納的土地增值稅＝1000×[（0.5－0.31025）×40%－0.31025×5%]＝60.3875萬元。 但還需要注意的是：土地增值稅是以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算的。成片受讓土地使用權(quán)分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓的，對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。若按此辦法難以準(zhǔn)確計(jì)算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂＜矗嚎鄢?xiàng)目金額＝扣除項(xiàng)目總金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的總面積或建筑面積／受讓土地使用權(quán)的總面積）。 總之，土地增值稅的匯算清繳如果能夠從以上幾個(gè)方面做到準(zhǔn)確確認(rèn)和計(jì)算，其應(yīng)納稅款的匯算結(jié)果也就準(zhǔn)確無誤了

你好，沒有看到你的圖。

同學(xué)，你好 可以參考 首先需取得增值稅一般納稅人資格，在獲得對(duì)外貿(mào)易經(jīng)營權(quán)與海關(guān)進(jìn)出口權(quán)后，企業(yè)便可根據(jù)稅務(wù)局具體要求帶上相關(guān)資料到稅務(wù)局辦理出口退（免）稅備案。 一、 出口退（免）稅備案流程 1、下載外貿(mào)企業(yè)出口退稅申報(bào)系統(tǒng) 2、在退稅申報(bào)系統(tǒng)中填寫出口退（免）備案申報(bào)表 3、備案表填寫完成并確認(rèn)無誤后，打印并生成出口退（免）稅備案表 4、以上步驟完成，按所屬稅務(wù)局要求帶起相關(guān)備案資料辦理備案 二、出口退稅申報(bào) 1、貨物出口（取得海關(guān)出口貨物報(bào)關(guān)單） 2、收匯，并取得相應(yīng)的收匯憑證 3、如果是外貿(mào)企業(yè)還需要進(jìn)行增值稅專用發(fā)票做退稅勾選 三、數(shù)據(jù)處理與申報(bào) 1、數(shù)據(jù)錄入 當(dāng)取得出口退稅報(bào)關(guān)單與進(jìn)項(xiàng)發(fā)票并收匯后，就可以在出口退稅申報(bào)系統(tǒng)匯總錄入退稅申報(bào)數(shù)據(jù)（出口明細(xì)表、進(jìn)貨明細(xì)表、匯總申報(bào)表、打印申報(bào)表、生成申報(bào)電子數(shù)據(jù)包）。 填寫出口明細(xì)申報(bào)表 填寫進(jìn)貨明細(xì)申報(bào)表 填寫匯總申報(bào)表 打印外貿(mào)企業(yè)出口退稅出口明細(xì)申報(bào)表 打印外貿(mào)企業(yè)出口退稅進(jìn)貨明細(xì)申報(bào)表 外貿(mào)企業(yè)出口退稅匯總申報(bào)表 c4aa8807b37d985994012647bfd6996d (二維碼自動(dòng)識(shí)別) 2、遞交資料 向稅務(wù)局遞交退稅資料，如果實(shí)行無紙化管理的企業(yè)不需要提交常規(guī)紙質(zhì)資料（特殊業(yè)務(wù)除外），如果是四類出口退稅企業(yè)需向稅務(wù)局遞交相應(yīng)的收匯憑證。 注：外貿(mào)企業(yè)退（免）稅備案后首次申報(bào)出口退稅前，暫時(shí)不能成為無紙化企業(yè)，需完成首次出口退稅流程后，才能變更為無紙化企業(yè)，并需要向主管稅局相關(guān)退稅資料。 ①外貿(mào)企業(yè)出口退稅出口明細(xì)申報(bào)表 ②外貿(mào)企業(yè)出口退稅進(jìn)貨明細(xì)申報(bào)表 ③外貿(mào)企業(yè)出口退稅匯總申報(bào)表 ④進(jìn)項(xiàng)的增值稅專用發(fā)票抵扣聯(lián) ⑤主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求遞交的其他資料 3、賬務(wù)處理 ①采購貨物并取得進(jìn)項(xiàng)增值稅專用發(fā)票 借：庫存商品 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅額 貸：應(yīng)付賬款 ②外銷貨物的銷售收入 借：應(yīng)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 ③結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：庫存商品 ④出口貨物存在征退稅率差，轉(zhuǎn)成本 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出 ⑤計(jì)提出口退稅 借：應(yīng)收出口退稅款 貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-出口退稅 ⑥收到出口退稅 借：銀行存款 貸：應(yīng)收出口退稅款 四、稅務(wù)局審核與首次實(shí)地核查 企業(yè)遞交資料完成，稅務(wù)局受理企業(yè)出口退稅申報(bào)后，對(duì)企業(yè)遞交的出口退稅資料進(jìn)行審核。審核通過后向企業(yè)發(fā)放退稅款。 注：新企業(yè)申報(bào)首筆出口退稅時(shí)，主管退稅機(jī)關(guān)會(huì)對(duì)企業(yè)進(jìn)行實(shí)地核查與函調(diào)。 核查對(duì)象： 出口企業(yè)首次申報(bào)出口退（免）稅 核查內(nèi)容： 1.企業(yè)的基本情況與其出口退（免）稅備案的相關(guān)內(nèi)容是否相符。 2.企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營場(chǎng)所、設(shè)備、人員等經(jīng)營情況與其申報(bào)出口退（免）稅業(yè)務(wù)是否相匹配。 3.采用免抵退稅辦法申報(bào)退（免）稅的企業(yè)，是否具有出口貨物的生產(chǎn)能力。 4.企業(yè)的財(cái)務(wù)制度是否健全，會(huì)計(jì)核算是否符合要求。 5.出口貨物是否按照規(guī)定實(shí)行單證備案。 五、收到退稅款 注：新企業(yè)首次申報(bào)退稅完成并收到退稅款后完成退稅流程，才可進(jìn)行下一次的退稅申報(bào)。