你好；? ?學(xué)堂有這個(gè)實(shí)操的 ； 你可以去看看? ? ；一般涉及增值稅和附加稅； 企業(yè)所得稅；? ? ?印花稅 和土地增值稅 ；? ?房產(chǎn)稅和? 土地使用稅等?? ◆1.存貨的核算具有特殊性 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)周期長(zhǎng)，其土地使用權(quán)一般作為存貨來(lái)核算，而其他企業(yè)的土地使用權(quán)一般作為無(wú)形資產(chǎn)來(lái)核算。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨的借款費(fèi)用可以資本化。 ◆2.預(yù)收賬款的核算具有特殊性 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資額巨大，營(yíng)業(yè)周期長(zhǎng)，并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多采用商品房預(yù)售制度。由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)售完畢，預(yù)收款項(xiàng)只能計(jì)入預(yù)收賬款，一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在符合收入確認(rèn)條件之前無(wú)法確認(rèn)為收入，所以預(yù)收賬款的余額會(huì)比較大。 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收賬款的特殊性，會(huì)計(jì)上要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)收賬款項(xiàng)目附注中，除了列示賬齡余額之外，還要累計(jì)期末余額、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間和預(yù)售比例。 ◆3.收入核算具有特殊性 （1）收入的多樣性。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的形式包括土地、商品房、配套設(shè)施和其他建筑物等，商品房的形式又包括住宅、辦公、商務(wù)、酒店等多種不同類型，所以房地產(chǎn)收入也具有多樣性。 （2）收入確認(rèn)的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的價(jià)值高、開發(fā)周期長(zhǎng)，需要大量的資金，銷售多采用預(yù)售的辦法。預(yù)售屬于遠(yuǎn)期交易，造成收款期和房屋的交付期不一致，再加上銷售房地產(chǎn)不但有實(shí)物交付還需要產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，所以房地產(chǎn)收入的確認(rèn)具有特殊性。 （3）各期收入的波動(dòng)性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)需要投入大量的資金，并且發(fā)生大量的費(fèi)用。但由于項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售期無(wú)法確認(rèn)為收入，只能計(jì)入預(yù)收賬款，所以項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大多表現(xiàn)為業(yè)績(jī)不佳。項(xiàng)目驗(yàn)收以后，大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。通常情況下，房地產(chǎn)投資建設(shè)初期資金投入大但收入少，建設(shè)后期資金投入相對(duì)較少但收入大增。 ◆4.成本核算具有特殊性 （1）核算時(shí)間跨度長(zhǎng)。 由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期長(zhǎng)，所以使成本核算的時(shí)間跨度很長(zhǎng)，往往超過(guò)一年，甚至數(shù)年。 （2）開發(fā)產(chǎn)品的成本組成不同。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品種類多并且設(shè)計(jì)具有多樣性導(dǎo)致開發(fā)產(chǎn)品的組成具有多樣性。 （3）各步驟之間的成本不能明確區(qū)分。 房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，涉及的施工單位多。房地產(chǎn)開發(fā)需要不同的施工單位協(xié)同作業(yè)，多步驟生產(chǎn)。但是各工種可能在同一時(shí)間同一地點(diǎn)進(jìn)行平行交叉或者立體交叉作業(yè)，各生產(chǎn)步驟之間沒(méi)有明顯的時(shí)間界限或空間界限，難以核算各步驟開發(fā)產(chǎn)品的成本。 ◆5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品售價(jià)與成本不配比 一般商品的售價(jià)總是圍繞其成本上下波動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是以樓層和戶型為單位，這樣就造成了單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與成本不配比的現(xiàn)象。