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一、“買賣不破租賃”的含義及原理 “買賣不破租賃”是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。例如，甲將自己的房屋出租給乙，租賃期限為 5 年。在租賃期的第 2 年，甲將房屋賣給了丙。此時(shí)，丙不能要求乙立即搬離房屋，乙仍可以按照原租賃合同的約定繼續(xù)使用房屋直至租賃期滿。二、租賃關(guān)系（債權(quán)）與物權(quán)的關(guān)系在此原則中的體現(xiàn) 租賃關(guān)系是債權(quán)：租賃權(quán)是基于租賃合同產(chǎn)生的，租賃合同是一種債權(quán)合同。承租人基于租賃合同享有請(qǐng)求出租人交付租賃物并保持租賃物符合約定使用狀態(tài)的權(quán)利，這是一種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。例如，乙依據(jù)與甲簽訂的租賃合同，有權(quán)要求甲交付房屋并保證房屋能夠正常使用，這種權(quán)利就是一種債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。物權(quán)：這里所說(shuō)的物權(quán)主要是指不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。在“買賣不破租賃”的情境中，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，即從原出租人轉(zhuǎn)移到新的買受人。比如前面例子中的甲將房屋賣給丙，丙取得房屋的所有權(quán)，房屋所有權(quán)就是一種物權(quán)。三、“買賣不破租賃”體現(xiàn)債權(quán)優(yōu)于物權(quán)的原因及解釋通常情況下，物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力，但“買賣不破租賃”是這一原則的例外。從保護(hù)承租人利益角度：租賃關(guān)系通常是承租人基于生活或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要而建立的。如果僅僅因?yàn)樗袡?quán)的轉(zhuǎn)移就打破原有的租賃關(guān)系，會(huì)對(duì)承租人的生活或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成極大的不穩(wěn)定和損害。例如，承租人乙可能已經(jīng)對(duì)租賃房屋進(jìn)行了裝修、投入了設(shè)備用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)等，如果因?yàn)榉课葙I賣就終止租賃關(guān)系，會(huì)給乙?guī)?lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失和生活不便。從交易秩序穩(wěn)定角度： “買賣不破租賃”規(guī)則也有利于維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定。在租賃市場(chǎng)中，如果承租人總是擔(dān)心租賃物會(huì)因?yàn)樗袡?quán)的轉(zhuǎn)移而導(dǎo)致租賃關(guān)系不穩(wěn)定，那么會(huì)降低租賃市場(chǎng)的活躍度和交易效率。同時(shí)，這一規(guī)則也促使買受人在購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，充分考慮到租賃關(guān)系的存在，使其在交易時(shí)更加謹(jǐn)慎，避免因忽視租賃關(guān)系而產(chǎn)生不必要的糾紛。在“買賣不破租賃”的情況下，雖然新的所有權(quán)人取得了物權(quán)，但原有的租賃關(guān)系（債權(quán)）仍然保持有效，這就體現(xiàn)了在特定情況下債權(quán)優(yōu)先于物權(quán)得到保護(hù)，即突破了物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的一般原則，是為了實(shí)現(xiàn)更公平合理的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和法律價(jià)值平衡。

2024-08-08