????????????????????????物業(yè)公司營改增后稅率是6%?！敦?cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改增值稅的通知》（財(cái)稅[2016]36號）：附件1.《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》：（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，除本條第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)規(guī)定外，稅率為6％。（二）提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。（三）提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。（四）境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零。具體范圍由財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另行規(guī)定。關(guān)于物業(yè)公司營改增，還有很多稅務(wù)方面的問題，接下來整理一下幾個(gè)熱門問題。問題1：物業(yè)公司的小區(qū)停車費(fèi)是按照其他生活服務(wù)業(yè)繳納6%的增值稅還是按照不動(dòng)產(chǎn)租賃的繳納11%的增值稅。若停車費(fèi)按照不動(dòng)產(chǎn)租賃這條進(jìn)行，有可能申請簡易征收嗎?(一)根據(jù)財(cái)稅[2016]36號文件附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》附：稅目解釋的規(guī)定，停車服務(wù)屬于一銷售服務(wù)/(六)現(xiàn)代服務(wù)/5租賃服務(wù)/經(jīng)營性租賃服務(wù)、車輛停放服務(wù)按不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。增值稅一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)租賃的適用稅率為11%。(二)如果公司服務(wù)業(yè)連續(xù)12月銷售總額小于500萬元，可以不登記為一般納稅人，并按小規(guī)模納稅人計(jì)算繳納增值稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號)第四條規(guī)定，征收率5%。(三)根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第(九)第1點(diǎn)和(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號)第三條第(一)點(diǎn)規(guī)定，一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)是2016年4月30日之前取得的，可以選擇簡易辦法，按征收率5%繳納。問題2：物業(yè)管理行業(yè)“營改增”過程中，代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，在營業(yè)稅項(xiàng)下，上述代收費(fèi)用不計(jì)入營業(yè)額，不繳納營業(yè)稅，“營改增”后，增值稅如何處理?根據(jù)財(cái)稅[2016]36號文《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第三十七條：銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：(一)代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。(二)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。若上述代收款項(xiàng)，屬于上述兩個(gè)條件中之一，則代收費(fèi)用不應(yīng)計(jì)入銷售額中計(jì)算繳納增值稅。如果不能符合以上兩個(gè)條件的，則價(jià)外費(fèi)用并入銷售額，一并征收增值稅。問題3：物業(yè)公司收取的物業(yè)接管費(fèi)、一次性收取全年物業(yè)管理費(fèi)如何納稅?根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。(二)納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。若物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取時(shí)，一次性收費(fèi)且開具了發(fā)票，則應(yīng)當(dāng)在開具發(fā)票當(dāng)月申報(bào)繳納增值稅。若未開發(fā)票，則應(yīng)當(dāng)按在服務(wù)提供時(shí)申報(bào)繳納增值稅。問題4：試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點(diǎn)之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)如何申請退還?根據(jù)稅務(wù)法規(guī)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號)規(guī)定，試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點(diǎn)之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。物業(yè)管理行業(yè)所涉及的收入對應(yīng)的增值稅稅率 計(jì)稅方法????????????????????????????????????????
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