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您好！之前的固定資產(chǎn)有些不能抵扣，現(xiàn)在可以抵扣了。

沒有影響按 商品流通核算

你好，有影響的

現(xiàn)在都是增值稅了啊，沒有影響的

你好！理論上來講稅負(fù)降低了，買方應(yīng)該付款少了，但實(shí)際操作不好說

營改增之后，增值稅歸國稅管轄，稅務(wù)更加集中管理

你好，計(jì)算方法時(shí)一樣的沒區(qū)別

一、營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響 (一)營改增對房地產(chǎn)業(yè)的積極影響 1、不動(dòng)產(chǎn)抵扣加速更新改造 “營改增”之后，由于企業(yè)新建或是購買廠房，以及廠房修繕、道路綠化等花費(fèi)都可以作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，這有助于加速各個(gè)行業(yè)企業(yè)投資改造的步伐。例如，某企業(yè)購入價(jià)值1000萬元的房屋用來出租，則進(jìn)項(xiàng)稅額為99萬元（1000/（1+11%）×11%=99），而年租金100萬元，其銷項(xiàng)稅額為9.9萬元。這也就意味著，如無其他進(jìn)銷業(yè)務(wù)發(fā)生，該企業(yè)10年內(nèi)都不需要繳納增值稅，企業(yè)將更愿意增加不動(dòng)產(chǎn)方面的投入。 2、商業(yè)地產(chǎn)購買需求被激發(fā) 房地產(chǎn)納入營改增范圍另一個(gè)重大利好是對商業(yè)地產(chǎn)。營改增將有利于促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的去庫存。根據(jù)政策規(guī)定，2016年5月1日后，增值稅一般納稅人取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其取得的進(jìn)項(xiàng)稅額分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。由于企業(yè)購買不動(dòng)產(chǎn)可以按照固定資產(chǎn)來進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，這將激發(fā)自用型買家對于商業(yè)和工業(yè)房地產(chǎn)的購買需求。去年全國商業(yè)地產(chǎn)的交易量達(dá)到2560億元，創(chuàng)下歷史新高；國內(nèi)企業(yè)占到八成的比例，外資占兩成。目前國內(nèi)約有15萬家國有企業(yè)，這其中有相當(dāng)一部分是租賃寫字樓來辦公的，由于金融和服務(wù)企業(yè)也被納入營改增范圍，這可能會(huì)引起包括保險(xiǎn)公司在內(nèi)的大量中國金融機(jī)構(gòu)由租改購的效應(yīng)，保險(xiǎn)公司有望成為國內(nèi)外投資市場的最大買家之一。 3、土地抵扣可增加獲利空間 在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，土地出讓金一般占整個(gè)成本的30%到40%，是開發(fā)成本中最大的一塊?！盃I改增”后，土地可被視為抵扣項(xiàng)目，這將有利于開發(fā)商減輕繳稅負(fù)擔(dān)。例如：某樓盤房價(jià)每平米1萬元，土地成本每平米0.5萬元，增值稅銷項(xiàng)稅額為（1-0.5）/1.11*11%=0.05萬元，不考慮其他任何抵扣，這家企業(yè)的稅負(fù)已經(jīng)降到了5%，與營業(yè)稅環(huán)境下持平。加上其他抵扣，該房地產(chǎn)企業(yè)有望減稅。當(dāng)然，如果土地成本的比重很低，而相應(yīng)的抵扣又不足的情況下，房產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)還是較重的。 4、改善房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流 營業(yè)稅下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將預(yù)售營業(yè)款按照5%的稅率預(yù)繳稅，而“營改增”之后，只需按3%的比例預(yù)繳增值稅，這一改變減輕了地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流通率。對于現(xiàn)金回報(bào)率較高的企業(yè)來說，利潤的上升空間會(huì)更大。 5、二手房稅負(fù)略有下降 二手房銷售由于價(jià)內(nèi)稅與價(jià)外稅計(jì)稅依據(jù)的不同，稅負(fù)將略有下降。比如，購買不足2年的住房以100萬元銷售，按原營業(yè)稅政策應(yīng)納稅為：100萬元×5%=5萬元。而增值稅是價(jià)外稅，其計(jì)稅依據(jù)需調(diào)整為不含稅收入，應(yīng)納稅為：100萬元/（1+5%）×5%=4.76萬元，相比少交2400元。 （二）“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的其他影響 1、稅負(fù)增減無法定論 “營改增”之前，房地產(chǎn)業(yè)是按銷售額的5%征收營業(yè)稅。按財(cái)政部公布的信息，“營改增”鋪開試點(diǎn)后，房地產(chǎn)業(yè)將按銷項(xiàng)與進(jìn)項(xiàng)的差額，按11%的增值稅稅率來繳稅。 從稅率來看，增值稅稅率看上去比營業(yè)稅稅率有所提高；但營業(yè)稅是按營業(yè)額全額征收，而增值稅是按差額來征收的。這其中的關(guān)鍵，在于獲得進(jìn)項(xiàng)的抵扣。有預(yù)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，實(shí)施“營改增”后，房地產(chǎn)全行業(yè)稅負(fù)有望從3960億元（營業(yè)稅）減少至3340億元（增值稅），下降幅度約為15%。 然而從實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)涉及諸多采購和產(chǎn)業(yè)鏈條，有一些項(xiàng)目環(huán)節(jié)暫未形成規(guī)范的閉環(huán)。如果一些材料供應(yīng)商不能提供增值稅發(fā)票，房企便無法將這一項(xiàng)目作為抵扣。具體企業(yè)稅負(fù)是增是減主要取決進(jìn)項(xiàng)比。 當(dāng)然“營改增”試點(diǎn)剛剛開始，由于在新的稅收體系下還沒有經(jīng)歷過一個(gè)完全的結(jié)轉(zhuǎn)周期，所以稅負(fù)是增是減還無法定論。 2、倒逼房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步優(yōu)勝劣汰 “營改增”之后，伴隨著房地產(chǎn)公司的招標(biāo)采購模式及成本核算方法發(fā)生改變，公司的成本管控也面臨不少挑戰(zhàn)。這會(huì)倒逼行業(yè)進(jìn)一步優(yōu)勝劣汰。一些能從正規(guī)渠道取得合規(guī)票據(jù)的、內(nèi)部管理完善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終稅負(fù)將會(huì)降低，利潤增加的同時(shí)企業(yè)規(guī)模也會(huì)壯大。而另一些規(guī)模較小、沒有健全完善的管理機(jī)制的房地產(chǎn)企業(yè)將可能被擠出市場。 3、過渡政策的影響尚不明確 考慮到現(xiàn)實(shí)操作中房產(chǎn)企業(yè)可能存在的一些困難，政府鋪開試點(diǎn)營改增中設(shè)置了一定時(shí)間的緩沖期。在財(cái)政部關(guān)于房地產(chǎn)適用稅率所規(guī)定的要點(diǎn)中，明確在今年4月30日及該日前取得的房地產(chǎn)項(xiàng)目，仍適用于5%的增值稅征收率。而在5月1日后取得的房地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)可分兩年抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅額。其中，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 另外，對建筑企業(yè)來說，一般納稅人按銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)的方法計(jì)稅。但文件給了建筑業(yè)企業(yè)很大的簡易征收選擇權(quán)，即有甲供材料的工程、清包工方式的工程，都可以選擇按3%簡易征收。這是本次營改增對建筑業(yè)最大的利好，但作為下游的房地產(chǎn)業(yè)面臨的未知因素就增加了。

轉(zhuǎn)讓金融資產(chǎn)當(dāng)月月末，如產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓收益，則按應(yīng)納稅額，借記“投資收益”等科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”科目；如產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓損失，則按可結(jié)轉(zhuǎn)下月抵扣稅額，.借記“應(yīng)交稅費(fèi)——轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”科目，貸記“投資收益”等科目。 記入投資收益，所是以影響損益的。