我們是商管公司，是區(qū)管委會旗下集團公司的子公司，承接區(qū)內(nèi)一些房產(chǎn)的租賃，自己沒有房產(chǎn)，其他公司管理房產(chǎn)，出租給商家還有一些公司員工短租，會收取租賃費，公攤能耗，給商家的一簽簽幾年的合同，前幾年免租金，后面幾年打折收，每年折扣不同，單位要求我們按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認收入成本，收入和支出匹配 問題1對于上述業(yè)務(wù)，收租金，房產(chǎn)不是自己的，這個算啥服務(wù)，用哪個稅率？公攤能耗尼，用哪個，收取的水電費用哪個？分別開具啥明目發(fā)票 問題2對于收取租金的，有的開票，有的不開票，租金一般一次會交一段時間的，有短租，有1，2年的，還有好幾年的，收取得租金啥時候交增值稅？啥時候交企業(yè)所得稅？不管開不開票，好幾年的那種前幾年免租是不是就收入為0，要求收入成本匹配，收入我要分批確認嗎？增值稅一次交了，但是收入按合同期間來確認收入繳納企業(yè)所得稅是嗎？ 問題三成本這塊，房產(chǎn)擁有者會一段時間給個成本明細，他給我們200.套，我們就簽200套的合同，實際租出100套，那么成本我就分攤了，其實收入和成本不匹配 問題四合同確定了，收入和成本的，但是既沒開票也沒收到票，我估怎么入賬？票來了怎么做

#提問#請問老師房地產(chǎn)自己的物業(yè)小區(qū)，從7月份住戶入住開始交物管費至九月底30多萬，原存在私戶，現(xiàn)在往公戶轉(zhuǎn)，做分錄借其他應(yīng)收款-趙，貸預(yù)收賬款-物管費，借銀行存款，貸其他應(yīng)收款-趙，把30萬分12個月確認收入，每個月大約2萬多，月不超10萬，季不超30萬不交增值稅，但公司這幾個月成本費用票據(jù)很少， 每個月只有6600元外聘保安費，因為工資及其他這幾個月都從房地產(chǎn)總公司走賬，這樣的話就會產(chǎn)生所得稅，老板說不要出稅錢，請老師指導(dǎo)，是不是不要都轉(zhuǎn)公戶，根據(jù)成本費少轉(zhuǎn)公戶些還是30萬都轉(zhuǎn)公戶少確認收入呢？還有預(yù)收賬款長期有會影響其他嗎？謝謝

老師好。公司向開發(fā)商購買廠房。管委會和開發(fā)商有稅收協(xié)議，稅收達到后辦理房產(chǎn)證。開發(fā)商和企業(yè)簽訂稅收協(xié)議同樣的企業(yè)達標后然后統(tǒng)一很多家拿去辦理產(chǎn)證，如果不達標就是不辦理且有權(quán)力收回廠房退回房款。這個過程中開發(fā)商發(fā)票先開給了企業(yè)。 請問1.這個房產(chǎn)稅是什么時候繳納（產(chǎn)證辦理時？還是收到發(fā)票時？） 我個人理解是這個有不確定因素，未完全轉(zhuǎn)移企業(yè)。所以應(yīng)該等稅收符合后辦理出產(chǎn)證后開始繳納。 2.取得房子之后，如果發(fā)生裝修。這個裝修需要計入房產(chǎn)原值么？還是作為長期待攤費用？ 3.因取得廠貸款發(fā)生的利息是計入哪里呢？廠房原值？分錄又是怎樣的呢？

請問老師，實際操作中房地產(chǎn)只有幾個客戶辦理交房，開了發(fā)票，這時侯不好確認收入成本吧，是不是待整體或大部分交房才確認收入

老師好！我們是棚戶區(qū)改造項目，2022年總體完工，現(xiàn)在稅局要求自查收入問題。收入的確認，有完工進度產(chǎn)值表（甲方和監(jiān)理有蓋章的）。我們現(xiàn)在是只能根據(jù)產(chǎn)值表的金額和時點確認收入嗎? 成本的話，大部分有發(fā)票，但是如果只是按照成本發(fā)票的取得時間，對應(yīng)回完工產(chǎn)值表的時間，那成本就遠遠不夠，因為發(fā)票很多都滯后，比如2021年的產(chǎn)值1億，成本票卻很多都是2020-2023開的，甚至現(xiàn)在欠款的供應(yīng)商還有幾千萬發(fā)票未取得。如果收入按照產(chǎn)值表的時點和金額，成本只是按照取得發(fā)票的時間，這樣的話.收入過高，稅負重。 能不能按照材料的清單、勞務(wù)工時單確認成本呢?或者老師有更好的建議嗎？