您好，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的

你好，是拿地的時(shí)候測(cè)繪費(fèi)，還是完工之后的測(cè)繪費(fèi)？

你好， 營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從拿地、施工到銷(xiāo)售各環(huán)節(jié)都需要交什么稅？ 一、取得土地環(huán)節(jié) 開(kāi)發(fā)商品房等經(jīng)營(yíng)性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。 1、契稅 應(yīng)納稅額=土地成交價(jià)格×適用稅率（3%-5%），廣州為3% 2、印花稅 應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率 印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5% ?依據(jù)：廣東省契稅實(shí)施辦法、印花稅暫行條例 二、建設(shè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié) 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。 1、土地使用稅 應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積×適用稅額 ?注：廣州市規(guī)定，取得預(yù)售證后不再繳納土地使用稅，將商品房轉(zhuǎn)為自用或出租的除外，其他地區(qū)注意當(dāng)?shù)匾?guī)定 2、印花稅 常見(jiàn)的合同如下： 印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同金額×0.5%＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3%＋借款合同金額×0.05% 三、銷(xiāo)售環(huán)節(jié) 取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。 1、增值稅 增值稅分別要在預(yù)征和實(shí)際開(kāi)發(fā)票清算兩個(gè)環(huán)節(jié)繳納。 ?注：《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目或建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅。 2、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加 預(yù)征及清算時(shí)實(shí)際繳納的增值稅額作為計(jì)稅依據(jù)，乘以適用稅率計(jì)繳城建稅（7%或5%或1%）。廣州市城建稅為（7%）、教育費(fèi)附加（3%）、地方教育附加（2%）。 3、土地增值稅（預(yù)繳） 預(yù)繳稅額=（預(yù)收款—預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率 預(yù)征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4% 4、印花稅 印花稅稅額=商品房銷(xiāo)售合同金額×5% 5、企業(yè)所得稅 銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率（一般為15%）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)算此前銷(xiāo)售的實(shí)際毛利額，將其與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額合并計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。 ?依據(jù)：財(cái)稅[2016]36號(hào)、國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)、廣州市地方稅務(wù)局公告2016年第5號(hào)、國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)、財(cái)稅[2006]162號(hào)、國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào) 四、房產(chǎn)稅“何時(shí)”繳納？ 房產(chǎn)稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在納稅人自愿的原則下，經(jīng)申請(qǐng)，納稅人可在每年4月份的征期中一次征收其全年應(yīng)納稅款。 關(guān)鍵詞五 土地增值稅清算環(huán)節(jié) 項(xiàng)目全部竣工并完成銷(xiāo)售，或滿足其他清算條件，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。 應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)－預(yù)繳稅額 增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅：清算收入=含稅銷(xiāo)售收入/（1%2B5%） 增值稅一般計(jì)稅：清算收入=（含稅銷(xiāo)售收入＋允許扣除的土地價(jià)款×11%）/（1%2B11%） 增值額=清算收入－（土地出讓金及契稅＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×120%－房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用－印花稅－城建稅及教育費(fèi)附加 ?備注： ①開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出，能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可據(jù)實(shí)扣除，但不能超過(guò)按銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額，其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用按土地出讓金及契稅與開(kāi)發(fā)成本之和的5%以內(nèi)扣除。 ②不能提供證明的，開(kāi)發(fā)費(fèi)用按土地出讓金及契稅與開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)扣除。

房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目圍擋施工工程費(fèi)（含畫(huà)面噴繪費(fèi)）是計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用--業(yè)務(wù)宣傳科目 借：銷(xiāo)售費(fèi)用--業(yè)務(wù)宣傳 貸：銀行存款

執(zhí)行小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 計(jì)入無(wú)形資產(chǎn) 執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 計(jì)入投資性房地產(chǎn)