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一、設(shè)立時的核算 （一）涉及的主要業(yè)務 辦理企業(yè)名稱登記、驗資、制定公司章程、辦理營業(yè)執(zhí)照、銀行開戶和納稅登記。 （二）設(shè)置的主要帳戶 實收資本（或股本）、資本公積、管理費用等 （三）會計分錄模板 1、收到所有者投入資本時 借：銀行存款、其他應收款、固定資產(chǎn)、長期股權(quán)投資等 貸：實收資本、股本等 資本公積—資本溢價或股本溢價 2、籌建期開辦費發(fā)生時： 借：管理費用、長期待攤費用 貸：銀行存款等 二、取得土地時的核算 （一）涉及的主要業(yè)務 出讓取得、通轉(zhuǎn)讓取得、投資者投入以及其他方式取得土地。 （二）設(shè)置的主要帳戶 開發(fā)成本、無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等 （三）會計分錄模板 1、用于土地、商品房開發(fā) 借：開發(fā)成本—成本對象—土地征用及拆遷補償費 貸：銀行存款等 2、用于自建用房或暫時沒有明確用途 借：無形資產(chǎn) 貸：銀行存款等 3、用于賺取租金 借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款等 三、房地產(chǎn)開發(fā)階段的核算 （一）涉及的主要業(yè)務 土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、借款費用、預提費用等。 （二）設(shè)置的主要帳戶 開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等 （三）會計分錄模板 1、為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農(nóng)作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。 借：開發(fā)成本—成本對象—土地征用及拆遷補償費 貸：銀行存款、應付酬工薪酬等 2、項目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費、招標代理費、臨時設(shè)施費以及水文質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。 借：開發(fā)成本—成本對象—前期工程費 貸：銀行存款、應付酬工薪酬等 3、開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。 借：開發(fā)成本—成本對象—建筑安裝工程費 應交稅費—應交增值稅（進項稅額）（一般計稅可抵） 貸：銀行存款、庫存商品、應付酬工薪酬等 4、開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費用等。 借：開發(fā)成本—成本對象—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 應交稅費—應交增值稅（進項稅額）（一般計稅可抵） 貸：銀行存款、庫存商品、應付酬工薪酬等 5、開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費用等。 借：開發(fā)成本—成本對象—公共配套設(shè)施費 應交稅費—應交增值稅（進項稅額）（一般計稅可抵） 貸：銀行存款等 6、企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結(jié)算審核費、工程保險費等。為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產(chǎn)品成本。 借：開發(fā)成本—成本對象—開發(fā)間接費 應交稅費—應交增值稅（進項稅額）（一般計稅可抵） 貸：銀行存款、應付職工薪酬等 7、預提出包工程、公共配套設(shè)施建造費用、應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用 借：開發(fā)成本—成本對象—建筑安裝工程費 開發(fā)成本—成本對象—公共配套設(shè)施費 貸：預提費用 8、發(fā)生借款費用，支付利息時 借：開發(fā)成本—借款費用 貸：銀行存款 9、行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用 借：管理費用 貸：銀行存款、應付職工薪酬等 10、分配成本核算對象成本：發(fā)生的有關(guān)費用，由某一成本核算對象負擔的，應當直接計入成本核算對象成本；由幾個成本核算對象共同負擔的，應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，分配計入。 借：開發(fā)成本—一期—公共配套設(shè)施費 —二期—公共配套設(shè)施費 貸：開發(fā)成本—會所 開發(fā)成本—地下車庫 10、開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)生的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機構(gòu)手續(xù)費用 借：財務費用 貸：銀行存款 （四）經(jīng)典例題 某企業(yè)是增值稅一般納稅人，開發(fā)項目共有兩期，開工日期均在2016年4月30日前，一期項目選擇一般計稅，二期項目選擇簡易計稅。本月購進一批耐溫防火材料，專用于一期開發(fā)項目，取得增值稅專用發(fā)票1 張，注明金額為 100 萬元，稅額 17萬元；支付二期項目建筑工程款合計 515 萬元，取得增值稅專用發(fā)票 3 張，注明金額為 500萬元，稅額15萬元，款項均已通過銀行存款支付。 會計分錄： 1、購進防火材料時： 借： 開發(fā)成本—成本對象—建安工程費 1000000 應交稅費—應交增值稅（進項稅額） 170000 貸： 銀行存款 1170000 2、支付二期建筑工程款時： 借： 開發(fā)成本—成本對象—建安工程費 5150000 貸： 銀行存款 5150000 四、房地產(chǎn)完工階段的核算 （一）涉及的主要業(yè)務 開發(fā)項目竣工結(jié)算 （二）設(shè)置的主要帳戶 開發(fā)產(chǎn)品、主營業(yè)務成本、銷售費用、管理費用、財務費用、固定資產(chǎn) （三）會計分錄模板 1、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本 借：開發(fā)產(chǎn)品—一期 貸：開發(fā)成本—一期 2、行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用 借：管理費用 貸：銀行存款、應付職工薪酬等 3、完工后發(fā)生借款費用，支付利息時 借：財務費用 貸：銀行存款 4、為銷售產(chǎn)品或提供勞務過程中所發(fā)生的各項費用 借：銷售費用 貸：銀行存款等 5、企業(yè)自用時 借：固定資產(chǎn) 貸：開發(fā)成本 五、房地產(chǎn)銷售階段的核算 （一）涉及的主要業(yè)務 土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入、其他業(yè)務收入、預售收入、以商品房、土地使用權(quán)對外投資、對外出租等。 （二）設(shè)置的主要帳戶 主營業(yè)務收入、預收帳款、主營業(yè)務成本、其他應付款、長期股權(quán)投資、銷售費用 （三）會計分錄模板 1、商品房納稅義務發(fā)生 （1）收款 借：銀行帳款/應收帳款 預收帳款 貸：主營業(yè)務收入 應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 或應交稅費——簡易計稅 （2）差額納稅 一般計稅可扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款 借：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減） 貸：主營業(yè)務成本 （3）結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本 借：主營業(yè)務成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品 3、預收帳款處理 （1）收到預售款時： 借：銀行存款 貸：預收帳款 （2）預繳稅款時 一般計稅： 借：應交稅費——預交增值稅 貸：銀行存款 簡易計稅： 借：應交稅費——簡易計稅 貸：銀行存款 4、收到保證金的處理 借：銀行存款 貸：其他應付款 5、價外收入的會計處理 借：其他應付款/銀行存款等 貸：營業(yè)外收入—違約金 其他業(yè)務收入—手續(xù)費收入 應交稅費—應交增值稅（銷項稅額） 或：應交稅費—簡易計稅 6、商品房自用 借：固定資產(chǎn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 7、土地使用權(quán)對外投資 借：長期股權(quán)投資 貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán) 應交稅費—應交增值稅（銷項稅額） 或：應交稅費—簡易計稅 營業(yè)外收入（差額） 8、商品房出租 （1）轉(zhuǎn)為出租時 借：投資性房地產(chǎn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 （2）收取租金時 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入 應交稅費—應交增值稅（銷項稅額） 或：應交稅費—簡易計稅 （3）如果將作為固定資產(chǎn)的房屋出租需要提取折舊時 借：其他業(yè)務成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 9、資金拆借 （1）借出資金時 借：其他應收款 貸：銀行存款 （2）收到利息時 借：銀行存款 貸：財務費用—利息收入 應交稅費—應交增值稅（銷項稅額） 10、期末應交稅費—應交增值稅處理 （1）轉(zhuǎn)出未交增值稅 借：應交稅費—應交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 貸：應交稅費—未交增值稅 （2）預繳稅款抵減未交繳增值稅 借：應交稅費—未交增值稅 貸：應交稅費—預交增值稅 （3）申報后繳納 借：應交稅費—未交增值稅 貸：銀行存款 11、購買增值稅防偽稅控設(shè)備時 借：管理費用 貸：銀行存款 借：應交稅費—應交增值稅（減免稅款） 貸：管理費用 12、城市維護建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種 借：稅金及附加 貸：應交稅費——應交城市維護建設(shè)稅 應交稅費——應交教育費附加 應交稅費——應交土地增值稅 應交稅費——應交房產(chǎn)稅 應交稅費——應交車船稅 應交稅費——應交城鎮(zhèn)土地使用稅 13、繳納印花稅、耕地占用稅、車輛購置稅、契稅時： （1）印花稅 借：稅金及附加 貸：銀行存款 （2）耕地占用稅 借：在建工程（或無形資產(chǎn)） 貸：銀行存款 （3）車輛購置稅的核算 借：固定資產(chǎn) 貸：銀行存款 （4）契稅的核算 借：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)） 貸：銀行存款 14、代扣代交個人所得稅 （1）計算時 借：應付職工薪酬/應付利潤 貸：應交稅費—應交個人所得稅 （2）上交時 借：應交稅費—應交個人所得稅 貸：銀行存款 15、交企業(yè)所得稅 （1）預繳時 借：所得稅費用 貸：應交稅費——應交所得稅 借：應交稅費——應交所得稅 貸：銀行存款 （2）匯算清繳時 借：以前年度損益調(diào)整 貸：應交稅費——應交所得稅 或相反分錄 （四）經(jīng)典例題 1、某企業(yè)是增值稅一般納稅人，開發(fā)項目共有兩期，兩期建筑面積相同，開工日期均在2016年4月30日前，一期項目選擇一般計稅，二期項目選擇簡易計稅。項目管理部購買辦公用品 11.7 萬元，無法在一、二期項目之間準確劃分， 取得增值稅專用發(fā)票 1張，注明金額為 10 萬元，稅額為 1.7 萬元，款項通過銀行存款支付。 借：開發(fā)成本—一期—開發(fā)間接費 100000 應交稅費—應交增值稅（進項稅額）17000 貸：銀行存款 117000 按建筑規(guī)模將進項稅額在一、二期項目間劃分： 進項稅額轉(zhuǎn)出額=17,000÷2=8500 元 借：開發(fā)成本—一期—開發(fā)間接費 8500 貸：應交稅費—應交增值稅（進項稅額轉(zhuǎn)出）8500 2、A 房地產(chǎn)企業(yè)(一般納稅人）自行開發(fā)了B 房地產(chǎn)項目，施工許可證注明的開工日期是2015 年3 月15 日，2016 年1 月15 日開始預售房地產(chǎn)，至2016年4 月30 日共取得預收款5250 萬元，已按照營業(yè)稅規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。A 房地產(chǎn)企業(yè)對上述預收款開具收據(jù)，未開具營業(yè)稅發(fā)票。該企業(yè)2016 年5 月又收到預收款5250 萬元。2016 年6 月共開具了增值稅普通發(fā)票10500萬元（含2016 年4 月30 日前取得的未開票預收款5250 萬元，和2016 年5 月收到的5250萬元），同時辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。 2016 年6 月還取得了建筑服務增值稅專用發(fā)票價稅合計1110 萬元（其中：注明的增值稅稅額為110 萬元）。經(jīng)計算，本期允許扣除的土地價款為1500萬。納稅人選擇放棄選擇簡易計稅方法，按照適用稅率計算繳納增值稅。 （1）在6 月申報期就取得的預收款計算應預繳稅款。 應預繳稅款=5250÷（1+11%）×3%=141.89 萬元 借：應交稅費——預交增值稅 141.89 貸：銀行存款 141.89 （2）納稅人6 月開具增值稅普通發(fā)票10500 萬元，其中包括5250 萬元屬于可以開具增值稅普通發(fā)票的情形。 （3）銷售額可扣除當期允許扣除的土地價款。 （4）納稅人應在7 月申報期按照《辦法》第十四條規(guī)定確定應納稅額： 銷項稅額=（5250-1500）÷（1+11%）×11%=3378.38×11%=371.62萬元 進項稅額=110 萬元 應納稅額=371.62-110=261.62萬元 應補稅額=261.62-141.89=119.73萬元 納稅人應在7 月申報期應補增值稅119.73萬元。 會計分錄： （1）借：預收帳款 5250 貸：主營業(yè)務收入 4729.73 應交稅費—應交增值稅（銷項稅額） 520.27 （2）差額納稅 一般計稅扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款 借：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）148.65 貸：主營業(yè)務成本 148.65 （3）取得了建筑服務增值稅專用發(fā)票 借：開發(fā)成本—B項目 1000 應交稅費—應交增值稅（進項稅額）110 貸：銀行存款 1110 （4）月末結(jié)轉(zhuǎn) 借：應交稅費—應交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）261.62 貸：應交稅費—未交增值稅 261.62 （5）預繳稅款抵減未交繳增值稅 借：應交稅費—未交增值稅 141.89 貸：應交稅費—預交增值稅 141.89 （6）申報后繳納 借：應交稅費—未交增值稅 119.73 貸：銀行存款 119.73

一、會計制度的適用 我國現(xiàn)行企業(yè)會計制度，除《農(nóng)民專業(yè)合作社財務會計制度》外，共分《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》、新準則和行業(yè)會計制度等四個會計制度體系，其中涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的： 1.《小企業(yè)會計制度》。所謂小企業(yè)，就房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)而言，是指根據(jù)國務院國資廳評價函[2003]327號文件的規(guī)定，不能同時滿足從業(yè)人員數(shù)100人以上、年銷售額1000萬元以上兩個條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。按照財政部和國家稅務總局的規(guī)定，自2005年1月1日起，凡符合上述標準的包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的各類小企業(yè)，除已按規(guī)定要求或規(guī)定程序執(zhí)行《企業(yè)會計制度》或新準則的企業(yè)外，都應執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》，不得再執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。 2.《企業(yè)會計制度》。按照財政部的規(guī)定，《企業(yè)會計制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投資企業(yè)等單位施行，其他企業(yè)經(jīng)適當程序也可以執(zhí)行該制度。2006年財政部發(fā)布了新的38項具體會計準則(以下簡稱新準則)，規(guī)定自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。據(jù)此，現(xiàn)有股份有限公司、外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除按規(guī)定執(zhí)行新準則的企業(yè)外，均應執(zhí)行《企業(yè)會計制度》。 3.新準則下的會計制度體系。新的38項準則及其《應用指南》，包括具體準則、對準則的解釋、財務報表格式、會計科目和主要賬務處理等，是一個完整的會計制度體系。這一制度暫在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為上市公司，或者按上市的母公司要求執(zhí)行新準則的，都應當執(zhí)行新準則規(guī)定的會計制度。 4.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。該制度屬于舊的行業(yè)會計制度體系，按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的大中型企業(yè)，如果達不到執(zhí)行新準則的條件，也沒有相關(guān)規(guī)定要求其執(zhí)行《企業(yè)會計制度》，則仍可執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。 二、應增設(shè)的會計科目 本世紀已出臺的會計制度中，皆沒有專門用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會計核算帶來很大不便。但是，現(xiàn)行所有會計制度涉及會計科目設(shè)置的說明中都規(guī)定：在不影響對外提供統(tǒng)一財務會計報告的前提下，企業(yè)可以根據(jù)實際情況自行增設(shè)某些會計科目。根據(jù)這一些規(guī)定，執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》或新準則的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在執(zhí)行各自適用的會計制度規(guī)定的基礎(chǔ)上，增設(shè)以下專門核算房地產(chǎn)開發(fā)的會計科目，不但是需要的，也是符合會計制度規(guī)定的： 1.“開發(fā)成本”科目。本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)的費用和成本，包括：(1)開支的拆遷補償費、土地出讓金或受讓價款及相關(guān)稅費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)備費等費用;(2)開發(fā)采用出包方式的，根據(jù)預付給承包商的款項和工程進度估價的開發(fā)成本;(3)工程采用自營方式發(fā)生的各項成本費用;(4)分配應由開發(fā)產(chǎn)品承擔的公共配套設(shè)施費、計提應上交有關(guān)部門管理的維修費和分攤的間接開發(fā)費用;(5)應予資本化計入產(chǎn)品成本的借款費用等;(6)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)完工并驗收合格的房地產(chǎn)成本。 購入已拆遷平整的土地準備用于房產(chǎn)開發(fā)，可先計入“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目，待開發(fā)時再以適當?shù)姆峙浞椒?，分攤到“開發(fā)成本”的明細科目。 2.“開發(fā)間接費用”科目。本科目相當于工業(yè)企業(yè)的“制造費用”，核算為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生除應由行政管理部門承擔的費用以外的各項間接費用。 3.“開發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算已開發(fā)完工、經(jīng)驗收合格的房地產(chǎn)。 4.“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目。本科目核算用于出租經(jīng)營但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋。 5.“周轉(zhuǎn)房”科目。本科目核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。 編制資產(chǎn)負債表時，以上增設(shè)的5個會計科目的期末余額，均應計入報表的“存貨”項目。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本、土地成本的計算分攤 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即開發(fā)產(chǎn)品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本構(gòu)成比較復雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費用，以及預提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用;土地成本構(gòu)成則比較簡單，即取得用于開發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出。 建設(shè)一幢房屋或者在同一地塊上建設(shè)若干幢房屋，往往因為用途不同、建筑結(jié)構(gòu)不同，甚至因為樓層不同而有不同的售價，而且，開發(fā)房地產(chǎn)的成本，特別是土地成本，往往是籠統(tǒng)的。因此，如何盡可能合理地計算分攤完工產(chǎn)品的建筑成本和土地成本，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算的一個難題。 當然，對于開發(fā)的房屋如果用途相同、建筑結(jié)構(gòu)也大致相同，例如，一個小區(qū)若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可計價銷售的房屋面積比例計算分攤建筑成本和土地成本。具體做法是，將小區(qū)可售房產(chǎn)連同歸全體業(yè)主共有的道路、休閑場地等的全部開發(fā)成本(包括建筑成本和土地成本，下同)，除以可出售房屋的面積總和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面積分攤產(chǎn)品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售項目，比如車庫或車位，采用清一色的按面積分攤不盡合理，可通過估算方法，將其估算的成本從總成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面積分攤產(chǎn)品成本。這種成本分攤方法，叫做可售房屋面積比例法，簡稱面積比例法。 但是，面積比例法適用范圍相對較小，對于同一小區(qū)內(nèi)開發(fā)的結(jié)構(gòu)、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情況下，對成片開發(fā)不同用途、不同結(jié)構(gòu)的房屋，建筑成本可采用估價修正法進行計算分攤，土地成本可采用售價比率法進行計算分攤，而且這兩種方法應合并進行，分步實施。 第一步，用估價修正法計算分攤開發(fā)房屋的建筑成本。估價修正法是通過對建筑成本的估算數(shù)額進行修正，計算出各種不同結(jié)構(gòu)房屋建筑成本的方法。這種方法也應分步實施： 首先，應估算房屋單位建筑成本。所謂房屋單位建筑成本，實際為每平方米可出售房屋應分攤建筑成本，內(nèi)容包括：(1)房屋自身的建筑成本;(2)應分攤小區(qū)內(nèi)道路、圍墻、休閑場地、休閑設(shè)施等附屬設(shè)施的建筑成本;(3)應分攤其他間接費用構(gòu)成的開發(fā)成本等。 單位成本采用估算方法確定后，再按可出售房屋面積得出估算的開發(fā)產(chǎn)品建筑總成本，即：開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本=∑(不同結(jié)構(gòu)的房屋面積×該結(jié)構(gòu)房屋估算的單位建筑成本);如果可出售開發(fā)產(chǎn)品有少量項目單位成本明顯偏低或偏高，也可按估算成本將其單計并從總成本中剔除。 接著，應計算修正系數(shù)。修正系數(shù)=已決算(或按合同及招標預算)的建筑總成本÷開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本。如果可出售產(chǎn)品中有少量項目單獨計算成本的，應將已單獨計算的成本從公式中“÷”號前后的“總成本”中扣除。如果總成本無法確定或預估，則不計算修正系數(shù)，而以上一步驟“開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本”為建筑總成本。 最后，計算不同結(jié)構(gòu)房屋應分攤建筑成本和單位建筑成本：各類結(jié)構(gòu)的房屋建筑成本=該類房屋估算成本×修正系數(shù);該類房屋單位成本=該類房屋建筑成本÷該類房屋面積，或=估算的單位建筑成本×修正系數(shù)。 如果竣工決算或預算對不同結(jié)構(gòu)的房屋直接建造成本反映得比較明確，在分攤時則應只計算包括配套設(shè)施費、附屬費用等間接費用，且應根據(jù)具體情況選擇采用面積比例法、估價修正法等較為適宜的方法。 第二步，采用售價比率法計算和分攤土地成本。售價比率法是以房屋單位售價為基礎(chǔ)計算分攤開發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決于房屋結(jié)構(gòu)外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結(jié)構(gòu)的房屋，門面房售價高于住宅房，主要原因是門面房“地勢好、地價高”。因此，計算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開發(fā)，或者純商業(yè)用房開發(fā)的土地成本時，采用售價比率法較為適宜。售價比率法也需分步實施(以同時開發(fā)住宅房和非住宅房為例)： 首先，應計算或預估不同結(jié)構(gòu)、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。 接著，應運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結(jié)構(gòu)對售價的影響。運用售價成本比率計算分攤土地成本時，應將開發(fā)的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應的售價稱為超額成本售價：超額成本售價=超額成本×(1+成本毛利率);各類非住宅房超額成本售價=(該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額)。 然后，再計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價后的售價總額的比率，計算公式為：土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用權(quán)價值)÷(全部房屋售價總額-超額成本售價合計)×100%。 最后，再計算不同用途房屋應分攤土地成本。公式為： (1)住宅房應分攤土地成本=該類房屋售價×土地成本率; (2)非住宅房應分攤的土地成本=(該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價)×土地成本率。 以上各公式中的“售價”，凡已售出或已用不變價預訂售出的，以實際售價或預訂價為準;尚未售出或雖已訂出但價格可能有浮動的，以預估售價為準;第二步應分攤土地成本公式中的房屋建筑成本，應以第一步計算的成本為準;全部房屋總成本，則應為建筑總成本和土地成本總額之和。

按照建筑施工企業(yè)的會計核算。

1，批發(fā)和零售，都是兩個環(huán)節(jié)購-銷。不同點，零售比較零散面對的是單個消費者，批發(fā)客戶比較固定。 2，餐飲和酒店，都是屬于生活服務業(yè)，前者是屬于發(fā)生采購生鮮直接計成本。酒店是按收入發(fā)生時點結(jié)轉(zhuǎn)成本。 3，旅游和酒店，旅游和酒店都是先收費再消費。 4，產(chǎn)品就是開發(fā)出的住宅、商鋪、車位等

工業(yè)用地計入無形資產(chǎn) 涉及無形資產(chǎn)攤銷

哪三項費用呢？具體

取得預售證后發(fā)生的三項費用，正常記入管理費用，銷售費用，財務費用核算。

你好，記在無形資產(chǎn)里

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費財稅處理 一、開始經(jīng)營日期的確定 對于企業(yè)開始生產(chǎn)經(jīng)營日期的確定，會計制度上并未予以明確的規(guī)定，稅收上對其的規(guī)定也比較少，相關(guān)的規(guī)定有： 《國家稅務總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【1995】153號）第二條：專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)，應以其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目之日，確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日。如其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目的日期是在營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日之前，則應以其營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日。 《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<稅收減免管理辦法（試行）>的通知》（國稅發(fā)【2005】129號）附件第十五條第二款：規(guī)定新辦企業(yè)減免稅執(zhí)行起始時間的生產(chǎn)經(jīng)營之日是指納稅人取得第一筆收入之日。 二、財務處理 （一）籌建期間 1、開辦費內(nèi)容 對于開辦費的內(nèi)容，會計和稅收上的規(guī)定不多。對于其內(nèi)容不再討論，可參見：http://bbs.esnai.com/frame.php?frameon=yes&referer=http://bbs.esnai.com/thread-3239477-1-1.html 2、開辦費的財務處理 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》要求企業(yè)籌辦期間發(fā)生的費用計入‘遞延資產(chǎn)’科目進行核算，并且在企業(yè)開始經(jīng)營以后的一定年限內(nèi)分期平均攤銷。 《企業(yè)會計制度》規(guī)定，除購建固定資產(chǎn)以外，所有籌建期間發(fā)生的費用，先在長期待攤費用中歸集，待企業(yè)開始生產(chǎn)經(jīng)營當月一次計入開始生產(chǎn)經(jīng)營當月的損益。 《企業(yè)會計準則應用指南》將企業(yè)發(fā)生的開辦費在發(fā)生當期計入當期損益。 （二）經(jīng)營期間 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營期間發(fā)生的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費在發(fā)生當期計入當期損益進行核算。如： 借：管理費用——業(yè)務招待費 貸：銀行存款 借：營業(yè)費用——廣告費 貸：銀行存款 二、稅務處理 （一）開辦費的稅務處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌建期發(fā)生的廣告費和業(yè)務宣傳費的稅務處理根據(jù)時間不同有如下的處理： 1、2008年1月1日之前 （1）稅務規(guī)定 《所得稅暫行條例實施細則》第三十四條：企業(yè)在籌建期發(fā)生的開辦費，應當從開始生產(chǎn)、經(jīng)營月份的次月起，在不短于5年的期限內(nèi)分期扣除。 所以對于企業(yè)在籌建期發(fā)生的相關(guān)開辦費不得在發(fā)生時扣除，而應當結(jié)轉(zhuǎn)以后年度分期在所得稅前扣除。 （2）財稅差異 對于執(zhí)行不同會計制度或者會計準則的企業(yè)，在這一期間發(fā)生的開辦費均會存在納稅調(diào)整事項。 2、2008年1月1日后 （1）稅務規(guī)定 國稅函【2009】98號第九條：新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。企業(yè)在新稅法實施以前年度的未攤銷完的開辦費，也可根據(jù)上述規(guī)定處理。 所以在2008年1月1日后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的開辦費可以選擇不同的稅務處理方法，既可以一次性扣除也可以選擇分期攤銷扣除。 （2）財稅差異 由于開辦費稅務處理企業(yè)面臨選擇，所以對于執(zhí)行不同會計制度或者會計準則的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其開辦費仍可能會出現(xiàn)納稅調(diào)整的事項。 （二）預售期間的稅務處理 1、2008年1月1日之前 （1）稅務規(guī)定 國稅發(fā)【2006】31號：開發(fā)企業(yè)取得預售收入不得作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三相費用的計算基數(shù)，至預售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。 所以由于舊31號文將企業(yè)取得預售階段的收入作為預售收入處理，并非企業(yè)稅收上的收入，所以其也就不應當作為企業(yè)計算三費的基數(shù)，但規(guī)定對于預售期間發(fā)生的三費可以向以后不超過3個納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)待銷售收入實現(xiàn)時作為當期的三費予以扣除。 （2）財稅差異 對于企業(yè)在預售期間發(fā)生的三費，根據(jù)會計制度和會計準則的規(guī)定，在發(fā)生當期計入當期損益，但根據(jù)稅收規(guī)定不得在稅前扣除。因此會產(chǎn)生納稅調(diào)增的事項，但同時由于稅收規(guī)定可以向以后結(jié)轉(zhuǎn)扣除，所以在銷售收入實現(xiàn)時存在納稅調(diào)減事項。 所以對于此時企業(yè)發(fā)生的業(yè)務招待費也屬于暫時性差異，在發(fā)生時若滿足遞延所得稅資產(chǎn)確認條件的應當予以確認。 2、2008年1月1日之后 （1）稅收規(guī)定 國稅發(fā)【2009】31號第六條：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。 所以新舊31號文之間的變化是對于取得預售期間收入定性不同，舊的31號文將企業(yè)在預售期間取得的收入作為預售收入，并非稅法上實現(xiàn)的收入，所以此時稅法和會計對于收入實現(xiàn)確認時間的規(guī)定是一致的，根據(jù)的原則均為權(quán)責發(fā)生制；而新的31號文將企業(yè)取得的預售期間的收入作為企業(yè)的收入予以確認，即作為企業(yè)的銷售（營業(yè)）收入，這一條應當是基于《實施條例》第九條權(quán)責發(fā)生制的例外性規(guī)定。 由于對取得預售價款定性的不同，因而導致其稅務處理也相應的發(fā)生變化，其取得的預售階段的收入可以作為企業(yè)的廣告費和業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費的扣除基數(shù)。 （2）財稅差異 由于預售期間的收入在新所得稅法下作為收入的實現(xiàn)，因此企業(yè)在此期間發(fā)生的三費也可以根據(jù)稅收規(guī)定扣除，對于其中的業(yè)務招待費由于在當期扣除而不得結(jié)轉(zhuǎn)扣除，因此其不再屬于暫時性差異，企業(yè)不得因此而確認遞延所得稅資產(chǎn)。 （三）銷售完成期間的稅務處理 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售實現(xiàn)時其三費的處理同一般企業(yè)相類似。但此時需要注意的是三費扣除基數(shù)的問題。由于企業(yè)預售期間收入結(jié)轉(zhuǎn)確認為銷售收入時，該項預售期間收入已經(jīng)在預售期間作為收入確認并作為計算三費的扣除基數(shù)，因此在銷售完成階段計算三費扣除限額時的銷售（營業(yè)）收入不得再包含該項收入。否則將會造成扣除基數(shù)重復計算問題。 （四）其他問題 對于2008年1月1日之前新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的三費根據(jù)舊31號文規(guī)定可以向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除，而在2008年1月1日后發(fā)生的三費可以按照規(guī)定計算扣除，那么如果企業(yè)在2008年1月1日前成立且處于預售期，其發(fā)生的三費按照當時的政策結(jié)轉(zhuǎn)3個年度扣除，若至2008年1月1日仍處于預售期，對于其2008年1月1日前累計的業(yè)務招待費如何在新稅法進行處理： 1、依照實體從舊的原則，仍可以繼續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)3個納稅年度，同時根據(jù)新31號文的規(guī)定用當年預售期間的收入作為計算基數(shù)扣除。 2、依照新稅法的規(guī)定，在2008年度和當期發(fā)生的招待費一并作為當期的業(yè)務招待費按照《實施條例》第四十三條規(guī)定扣除。 3、根據(jù)權(quán)責發(fā)生制原則，不得在2008年度及以后年度扣除。

一、設(shè)立時的核算 （一）涉及的主要業(yè)務 辦理企業(yè)名稱登記、驗資、制定公司章程、辦理營業(yè)執(zhí)照、銀行開戶和納稅登記。 （二）設(shè)置的主要帳戶 實收資本（或股本）、資本公積、管理費用等 （三）會計分錄模板 1、收到所有者投入資本時 借：銀行存款、其他應收款、固定資產(chǎn)、長期股權(quán)投資等 貸：實收資本、股本等 資本公積—資本溢價或股本溢價 2、籌建期開辦費發(fā)生時： 借：管理費用、長期待攤費用 貸：銀行存款等 二、取得土地時的核算 （一）涉及的主要業(yè)務 出讓取得、通轉(zhuǎn)讓取得、投資者投入以及其他方式取得土地。 （二）設(shè)置的主要帳戶 開發(fā)成本、無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等 （三）會計分錄模板 1、用于土地、商品房開發(fā) 借：開發(fā)成本—成本對象—土地征用及拆遷補償費 貸：銀行存款等 2、用于自建用房或暫時沒有明確用途 借：無形資產(chǎn) 貸：銀行存款等 3、用于賺取租金 借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款等 三、房地產(chǎn)開發(fā)階段的核算 （一）涉及的主要業(yè)務 土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、借款費用、預提費用等。 （二）設(shè)置的主要帳戶 開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等 （三）會計分錄模板 1、為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農(nóng)作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。 借：開發(fā)成本—成本對象—土地征用及拆遷補償費 貸：銀行存款、應付酬工薪酬等 2、項目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費、招標代理費、臨時設(shè)施費以及水文質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。 借：開發(fā)成本—成本對象—前期工程費 貸：銀行存款、應付酬工薪酬等 3、開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。 借：開發(fā)成本—成本對象—建筑安裝工程費 應交稅費—應交增值稅（進項稅額）（一般計稅可抵） 貸：銀行存款、庫存商品、應付酬工薪酬等 4、開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費用等。 借：開發(fā)成本—成本對象—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 應交稅費—應交增值稅（進項稅額）（一般計稅可抵） 貸：銀行存款、庫存商品、應付酬工薪酬等 5、開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費用等。 借：開發(fā)成本—成本對象—公共配套設(shè)施費 應交稅費—應交增值稅（進項稅額）（一般計稅可抵） 貸：銀行存款等 6、企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結(jié)算審核費、工程保險費等。為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產(chǎn)品成本。 借：開發(fā)成本—成本對象—開發(fā)間接費 應交稅費—應交增值稅（進項稅額）（一般計稅可抵） 貸：銀行存款、應付職工薪酬等 7、預提出包工程、公共配套設(shè)施建造費用、應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用 借：開發(fā)成本—成本對象—建筑安裝工程費 開發(fā)成本—成本對象—公共配套設(shè)施費 貸：預提費用 8、發(fā)生借款費用，支付利息時 借：開發(fā)成本—借款費用 貸：銀行存款 9、行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用 借：管理費用 貸：銀行存款、應付職工薪酬等 10、分配成本核算對象成本：發(fā)生的有關(guān)費用，由某一成本核算對象負擔的，應當直接計入成本核算對象成本；由幾個成本核算對象共同負擔的，應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，分配計入。 借：開發(fā)成本—一期—公共配套設(shè)施費 —二期—公共配套設(shè)施費 貸：開發(fā)成本—會所 開發(fā)成本—地下車庫 10、開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)生的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機構(gòu)手續(xù)費用 借：財務費用 貸：銀行存款 （四）經(jīng)典例題 某企業(yè)是增值稅一般納稅人，開發(fā)項目共有兩期，開工日期均在2016年4月30日前，一期項目選擇一般計稅，二期項目選擇簡易計稅。本月購進一批耐溫防火材料，專用于一期開發(fā)項目，取得增值稅專用發(fā)票1 張，注明金額為 100 萬元，稅額 17萬元；支付二期項目建筑工程款合計 515 萬元，取得增值稅專用發(fā)票 3 張，注明金額為 500萬元，稅額15萬元，款項均已通過銀行存款支付。 會計分錄： 1、購進防火材料時： 借： 開發(fā)成本—成本對象—建安工程費 1000000 應交稅費—應交增值稅（進項稅額） 170000 貸： 銀行存款 1170000 2、支付二期建筑工程款時： 借： 開發(fā)成本—成本對象—建安工程費 5150000 貸： 銀行存款 5150000 四、房地產(chǎn)完工階段的核算 （一）涉及的主要業(yè)務 開發(fā)項目竣工結(jié)算 （二）設(shè)置的主要帳戶 開發(fā)產(chǎn)品、主營業(yè)務成本、銷售費用、管理費用、財務費用、固定資產(chǎn) （三）會計分錄模板 1、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本 借：開發(fā)產(chǎn)品—一期 貸：開發(fā)成本—一期 2、行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用 借：管理費用 貸：銀行存款、應付職工薪酬等 3、完工后發(fā)生借款費用，支付利息時 借：財務費用 貸：銀行存款 4、為銷售產(chǎn)品或提供勞務過程中所發(fā)生的各項費用 借：銷售費用 貸：銀行存款等 5、企業(yè)自用時 借：固定資產(chǎn) 貸：開發(fā)成本 五、房地產(chǎn)銷售階段的核算 （一）涉及的主要業(yè)務 土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入、其他業(yè)務收入、預售收入、以商品房、土地使用權(quán)對外投資、對外出租等。 （二）設(shè)置的主要帳戶 主營業(yè)務收入、預收帳款、主營業(yè)務成本、其他應付款、長期股權(quán)投資、銷售費用 （三）會計分錄模板 1、商品房納稅義務發(fā)生 （1）收款 借：銀行帳款/應收帳款 預收帳款 貸：主營業(yè)務收入 應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 或應交稅費——簡易計稅 （2）差額納稅 一般計稅可扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款 借：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減） 貸：主營業(yè)務成本 （3）結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本 借：主營業(yè)務成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品 3、預收帳款處理 （1）收到預售款時： 借：銀行存款 貸：預收帳款 （2）預繳稅款時 一般計稅： 借：應交稅費——預交增值稅 貸：銀行存款 簡易計稅： 借：應交稅費——簡易計稅 貸：銀行存款 4、收到保證金的處理 借：銀行存款 貸：其他應付款 5、價外收入的會計處理 借：其他應付款/銀行存款等 貸：營業(yè)外收入—違約金 其他業(yè)務收入—手續(xù)費收入 應交稅費—應交增值稅（銷項稅額） 或：應交稅費—簡易計稅 6、商品房自用 借：固定資產(chǎn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 7、土地使用權(quán)對外投資 借：長期股權(quán)投資 貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán) 應交稅費—應交增值稅（銷項稅額） 或：應交稅費—簡易計稅 營業(yè)外收入（差額） 8、商品房出租 （1）轉(zhuǎn)為出租時 借：投資性房地產(chǎn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 （2）收取租金時 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入 應交稅費—應交增值稅（銷項稅額） 或：應交稅費—簡易計稅 （3）如果將作為固定資產(chǎn)的房屋出租需要提取折舊時 借：其他業(yè)務成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊

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