那在營改增以后出租是按照9%繳納增值稅嗎？

你好，對的是的是這個意思的。

好的 是財稅2016 36號文件嗎？里面沒看見規(guī)定說營改增以后出租按照9%計增 只是知道公司增以后不能簡易計征

這個9%增值率是哪個文件呢？

營改增之后不允許簡易計稅，不就是一般計稅，那除了簡易計稅，還有啥計稅？

我指的是這個群9%稅率是從租賃服務政策來的嗎？

一般納稅人可以選擇適用簡易計稅方法計算繳納增值稅分為以下三類： 　　一、按照5%征收率 　　銷售、出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)。《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號附件2） 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目。（財稅〔2016〕68號） 　　2016年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同。（財稅〔2016〕47號） 　　以2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務。（財稅〔2016〕47號） 　　轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)。（財稅〔2016〕47號） 　　提供勞務派遣服務、安全保護服務(含提供武裝守護押運服務)選擇差額納稅的。（財稅〔2016〕47號，財稅〔2016〕68號） 　　收取試點前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費。（財稅〔2016〕47號） 　　提供人力資源外包服務。（財稅〔2016〕47號） 　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人以圍填海方式取得土地并開發(fā)的房地產(chǎn)項目，圍填海工程《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的圍填海開工日期在2016年4月30日前的，屬于房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計算繳納增值稅。（根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于國內(nèi)旅客運輸服務進項稅抵扣等增值稅征管問題的公告》（總局公告2019年第31號） 　　二、按照3%征收率 　　銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品。（財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號） 　　寄售商店代銷寄售物品（包括居民個人寄售的物品在內(nèi)）。（財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號） 　　典當業(yè)銷售死當物品。（財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號） 　　銷售自產(chǎn)的縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號） 　　銷售自產(chǎn)的自來水。（財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號） 　　銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。（財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號） 　　銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。（財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號） 　　銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。（財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號） 　　單采血漿站銷售非臨床用人體血液。（國稅函〔2009〕456號，總局公告2014年第36號） 　　藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品。（總局公告〔2012〕20號） 　　獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品。（總局公告2016年第8號） 　　光伏發(fā)電項目發(fā)電戶銷售電力產(chǎn)品。（總局公告2014年第32號） 　　銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。（總局公告2015年第90號） 　　公共交通運輸服務。包括輪客渡、公交客運、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運、班車。《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號附件2） 　　經(jīng)認定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫產(chǎn)品提供的服務，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動漫版權(quán)?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號附件2） 　　電影放映服務、倉儲服務、裝卸搬運服務、收派服務和文化體育服務（含納稅人在游覽場所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。（財稅〔2016〕36號附件2，財稅〔2016〕140號） 　　以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標的物提供的經(jīng)營租賃服務。（財稅〔2016〕36號附件2） 　　納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同。（財稅〔2016〕36號附件2） 　　公路經(jīng)營企業(yè)收取試點前開工的高速公路的車輛通行費。（財稅〔2016〕36號附件2） 　　中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。（財稅〔2016〕39號） 　　農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機構(gòu)全資發(fā)起設立的貸款公司、法人機構(gòu)在縣（縣級市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務收入。（財稅〔2016〕46號） 　　對中國農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點的各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設兵團分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。（財稅〔2016〕46號） 　　提供非學歷教育服務。（財稅〔2016〕68號） 　　提供教育輔助服務。（財稅〔2016〕140號） 　　非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務、信息技術(shù)服務、鑒證咨詢服務，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)。（財稅〔2016〕140號） 　　非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務。（財稅〔2016〕140號） 　　提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。（總局公告2016年第54號） 　　以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項目提供的建筑服務；（財稅〔2016〕36號附件2） 　　納稅人銷售活動板房、機器設備、鋼結(jié)構(gòu)件等自產(chǎn)貨物的同時提供建筑、安裝服務，應分別核算貨物和建筑服務的銷售額，分別適用不同的稅率或者征收率。（總局公告2017年11號） 　　建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務，建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅。（財稅〔2017〕58號） 　　資管產(chǎn)品管理人運營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。（財稅〔2017〕56號） 　　銷售自產(chǎn)、外購機器設備的同時提供安裝服務，已分別核算機器設備和安裝服務的銷售額，安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。（總局公告2018年第42號） 　　自2018年5月1日起，增值稅一般納稅人生產(chǎn)銷售和批發(fā)、零售抗癌藥品，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅。（財稅〔2018〕47號） 　　自2018年7月1日至2020年12月31日,對中國郵政儲蓄銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革的各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行下轄的縣域支行，提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款（具體貸款業(yè)務清單見附件）取得的利息收入，可以選擇適用簡易計稅方法按照3%的征收率計算繳納增值稅。（財稅〔2018〕97號） 　　一般納稅人提供的城市電影放映服務，可以按現(xiàn)行政策規(guī)定，選擇按照簡易計稅辦法計算繳納增值稅。(財稅〔2019〕17號) 　　自2019年3月1日起，增值稅一般納稅人生產(chǎn)銷售和批發(fā)、零售罕見病藥品，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅。上述納稅人選擇簡易辦法計算繳納增值稅后，36個月內(nèi)不得變更。（財稅〔2019〕24號） 　　三、按照3%征收率減按2%征收 　　2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產(chǎn)。（財稅〔2008〕170號，財稅〔2014〕57號） 　　2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產(chǎn)。（財稅〔2008〕170號，財稅〔2014〕57號） 　　銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)。（財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號) 　　納稅人銷售舊貨。（財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號） 　　納稅人購進或者自制固定資產(chǎn)時為小規(guī)模納稅人，認定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)（總局公告2012年1號，總局公告2014年第36號） 　　發(fā)生按照簡易辦法征收增值稅應稅行為，銷售其按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)。（總局公告2012年1號，總局公告2014年第36號） 　　銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。（財稅〔2016〕36號附件2）

一個出租出售可以看一下。

請問這是哪個文件呢？

201636號文件上面寫著 銷售、出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號附件2）

郭老師 我們房開開發(fā)了住宅及商業(yè) 其中包括農(nóng)貿(mào)市場，現(xiàn)在我們農(nóng)貿(mào)市場沒竣工驗收已經(jīng)投入使用，我們房開用于銷售但是目前還沒銷售出去，但是運營公司已經(jīng)招租進來了，運營公司收取了費用 請問我們房開在銷售出去之前享受財稅2019 12號文件的房產(chǎn)稅及土地使用稅免稅政策嗎？

你好 不屬于 你們不是農(nóng)貿(mào)市場 自2019年1月1日至2021年12月31日，對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場（包括自有和承租，下同）專門用于經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的房產(chǎn)、土地，暫免征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。對同時經(jīng)營其他產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場使用的房產(chǎn)、土地，按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場地面積的比例確定征免房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 　　二、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場，是指經(jīng)工商登記注冊，供買賣雙方進行農(nóng)產(chǎn)品及其初加工品現(xiàn)貨批發(fā)或零售交易的場所。農(nóng)產(chǎn)品包括糧油、肉禽蛋、蔬菜、干鮮果品、水產(chǎn)品、調(diào)味品、棉麻、活畜、可食用的林產(chǎn)品以及由省、自治區(qū)、直轄市財稅部門確定的其他可食用的農(nóng)產(chǎn)品。

在銷售攤位出去之前 攤位是房開的權(quán)屬 那么攤位租戶也實際辦了營業(yè)執(zhí)照是用于農(nóng)貿(mào)市場產(chǎn)品買賣 這個場所既然是農(nóng)產(chǎn)品買賣權(quán)屬我們房開 這樣的話應該銷售這個政策的呀？

你們登記的是農(nóng)貿(mào)市場嗎？你在工商局登記的？

上面發(fā)的第二條，你登記的工商局登記的是農(nóng)貿(mào)市場的就可以，如果是房開企業(yè)的不可以。

你的意思是 第二條針對的主體是農(nóng)貿(mào)市場獨立主體公司來買賣而不是租戶的工商登記及房開企業(yè)的工商登記嗎？

是的是的，是這個意思，是這么做的。

一定是獨立主體來提供買賣嗎？但是農(nóng)貿(mào)市場都是租戶提供直接賣賣呀？其他都是管理或者權(quán)屬關(guān)系

對的，是的，你這樣的不會給你免房產(chǎn)稅和土地使用稅的，你不符合要求。

那這個政策攤主也就是賣出去之后業(yè)主想不享受這個政策 ？業(yè)主租給租戶進行農(nóng)產(chǎn)品買賣

你好，想要享受這個政策，你注冊一個農(nóng)貿(mào)市場，然后房地產(chǎn)賣給農(nóng)貿(mào)市場。