老師：請(qǐng)問(wèn)一下，房地產(chǎn)公司做土地增值稅清算時(shí)，采用可售面積法，在計(jì)算單位建筑面積成本時(shí)，扣除項(xiàng)目金額不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，增值額=清算時(shí)收入總額-扣除項(xiàng)目金額-稅金，那清算后，再有銷售，那計(jì)算增值額是直接用收入-銷售面積*單位建筑面積成本，不用再扣除稅金吧？
這種說(shuō)法是錯(cuò)誤的。土地增值稅清算后再有銷售，計(jì)算增值額時(shí)需要扣除稅金。 根據(jù)《關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》，營(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中 “與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金” 不包括增值稅，但包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除；凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。 因此，清算后再銷售房地產(chǎn)，增值額的計(jì)算公式為：增值額 = 銷售收入 -（取得土地使用權(quán)所支付的金額 %2B 開發(fā)成本 %2B 開發(fā)費(fèi)用 %2B 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等），需要將相關(guān)稅金作為扣除項(xiàng)目予以扣除
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那怎么計(jì)算單位建筑面積成本
在土地增值稅清算中，采用可售面積法計(jì)算單位建筑面積成本時(shí)，公式為： 單位建筑面積成本 = 清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額（不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）÷ 清算時(shí)的可售總建筑面積 關(guān)鍵說(shuō)明： 扣除項(xiàng)目總金額（不含稅金）：包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、加計(jì)扣除等（即清算時(shí)允許扣除的項(xiàng)目總和，但不包含 “與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，因稅金在計(jì)算增值額時(shí)單獨(dú)扣除）。 可售總建筑面積：指清算項(xiàng)目中可出售的總建筑面積（不含不可售面積，如公共配套設(shè)施中不可轉(zhuǎn)讓的部分）。 舉例： 某項(xiàng)目清算時(shí)，扣除項(xiàng)目總金額（不含稅金）為 1 億元，可售總建筑面積為 1 萬(wàn)平方米，則： 單位建筑面積成本 = 1 億元 ÷ 1 萬(wàn)平方米 = 1 萬(wàn)元 / 平方米 后續(xù)再銷售時(shí)，該部分銷售面積對(duì)應(yīng)的扣除項(xiàng)目金額 = 銷售面積 × 單位建筑面積成本，同時(shí)仍需單獨(dú)扣除該部分銷售對(duì)應(yīng)的 “與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”（如城建稅、教育費(fèi)附加等）
如果存在與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時(shí)，計(jì)算單位建筑面積成本時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額與計(jì)算增值額是的扣除項(xiàng)目總金額是不一樣嗎？
計(jì)算單位建筑面積成本時(shí)，扣除項(xiàng)目總金額一般不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。而計(jì)算增值額時(shí)，扣除項(xiàng)目總金額是單位建筑面積成本對(duì)應(yīng)的金額加上清算后轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，所以二者通常不同
好的 謝謝
滿意請(qǐng)給五星好評(píng)，謝謝